樓市前瞻 > 樓價跌2成 政府才撤招? (24/05/2013)

雙倍印花稅實施已達3個月,連同去年10月下旬推出的買家印花稅及加強版額外印花稅,樓市成交急挫,雖然近期的二手市況有回暖的跡象,35個大型屋苑的二手成交量連續15星期低於百宗水平後,上星期終於重上百宗,但與年初1月中旬逾170宗仍有一段距離,更遑論與高峰期的500多宗水平相比,可見現時的二手物業交投量仍處於一個不正常的低水平。樓市降溫是不爭的事實,而樓市長期仍維持於這個膠著的狀態亦是一個不健康的市場。

毫無疑問,政府推出多項招數的目的是要樓市降溫,相信樓價調整亦是考慮之一。正因政府何時撤招並沒有一個時間表,而市場上亦有言論指出樓價要調整2成才算合理。筆者嘗試以供樓負擔比率的角度分析樓市的情況。

最新4月份以建築面積計算的二手住宅平均呎價約7,200元,以一個建築面積500呎的單位,20年樓按還款以及最新平均按揭利率約2.7厘計算,每月供樓支出佔居於私人物業的家庭入息中位數約45%,與去年同期相比增加約7至8個百分點。假若樓價從現水平下調2成,即二手平均呎價回落至約5,760元,以同一個面積的單位、按息及還款年期計算,負擔比率將下調至約36%,回到去年初水平。至於36%的負擔比率是否達到政府期望樓價回調的幅度,又是否足夠令政府撤招或調整部份的辣招,實在不得而知! 但有一點要注意的是,若成交長期維持在一個比正常水平低的情況,有機會令到本港經濟活動減慢。

另外,除樓價回軟之外,租金亦… (觀看全文)

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整體樓市走勢 > 35屋苑上星期交投終重上百宗水平 按周續升近一成半 宗數創16周新高 (21/5/2013)

受<<一手住宅物業銷售條例>>生效以及二手業主議價讓步的推動,5月份二手住宅物業成交量持續改善。綜合美聯分行資料,5月13日至19日一星期全港35個大型屋苑合共錄得110宗成交,較前一周5月6日至12日的96宗續升約14.6%。宗數已連升3星期,並創16周以來新高(見圖)。

長達15星期不足百宗的紀錄終被打破

自今年1月底2月初35屋苑一周成交量跌破百宗後,不足百宗的情況已長達15星期,而紀錄於上周終被打破;然而,值得一提的是,由於35屋苑一周成交量已有一段長時間處極偏低水平,因此上周重上逾百宗的表現予人「暢旺」的感覺,但只不過早前市況相當低迷所產生的落差。事實上,若與今年1月中旬一星期超過170多宗相比,上周成交仍少近四成之多,旺市的情況實在需要進一步觀察。

若將35屋苑按港、九及新界3區劃分,九龍區上周交投升幅最大,該區10屋苑成交量由27宗升至約34宗,升幅達25.9%。至於新界區方面,區內17屋苑交投則由51宗增至58宗,升約13.7%。港島區8屋苑交投按周走勢相對平穩,保持18宗的水平。

隨著低迷的二手市況逐步改善,更多的屋苑… (觀看全文及圖片)

樓市前瞻 > 中小型物業料續主導市場 (16/05/2013)

一手住宅物業銷售條例》於4月底實施後,推盤步伐明顯放緩,而成交更寥寥可數。今年首4個月一手私樓物業註冊量約3,750多宗,與去年同期約3,740多宗相若,表面上看來影響不大。惟以成交金額相比,今年新盤成交金額明顯較去年減少。今年首4個月的一手私樓註冊金額只有約306億元,與去年同期約441億大幅下跌約3成。與去年同期相比,一手宗數相若的同時,金額卻顯著回落,歸根究底,主因是今年推售的新盤多屬中小型物業,並預計此類物業主導的情況,於年內仍會持續。

事實上,今年首4個月平均每宗一手私樓註冊金額只是 815 萬元,比起去年同期平均約1,180萬元少約3成,若與2011年同期平均近1,200萬相比,差距更大。

繼政府不斷出招的情況下,對不同類型的物業亦有不同的影響,銀碼較大的物業所受到影響最為明顯。在這情況下發展商亦改變推盤策略,集中推售中小型單位為主。結果是較細銀碼如500萬元或以下一手私樓註冊宗數由去年首4個月的585宗,大幅上升至今年同期的1,782宗,升幅超過2倍;反觀,由於外來需求減少及雙倍印花稅令今年首4個月逾2,000萬元的一手豪宅物業交投較去年同期大幅下降約73%。

自《一手住宅物業銷售條例》實施後,近期新盤推盤步伐放慢;然而,由於首4個月的一手註冊金額只有300多億元,僅及去年全年1,322億的23%,預計發展商在今年餘下的日子要急起直追才能達到去年的註冊金額。更甚的是由於細單位涉及… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤條例生效兩周 樓市焦點重回二手 上周35屋苑交投回升約68.4%至96宗 創15周新高 (14/5/2013)

「一手住宅物業銷售條例」生效兩周,因現時於市場發售的新盤數目相當之少,樓市焦點重回二手市場,加上業主議價讓步,上周二手買賣交投顯著回升。綜合美聯分行資料,5月6日至12日一星期全港35個大型屋苑錄96宗成交,較前一周4月29日至5月5日的57宗進一步上升約68.4%。事實上,自政府於2月下旬推出雙倍印花稅後,上周35屋苑最接近百宗,並創15星期以來最高(見圖)。

業主議價空間擴闊

上周35屋苑交投明顯回升,並逼近百宗關口,與業主議價空間有莫大的關係,相信樓價調整後將刺激用家入市,市況料將進一步回暖,而短期內35屋苑每周成交或有望再次突破百宗水平;惟與旺市相比仍有一段距離。

若將35屋苑按港、九及新界3區劃分,3區上周交投均告上升,當中九龍區升幅表現最突出。該區10屋苑由12宗上升至27宗,增幅達125%,而當中新都城及匯景花園更急升3倍。

至於港島區方面,上周交投同樣明顯反彈,區內8屋苑由9宗增至18宗,升約一倍。貴為港島藍籌屋苑的太古城,上周升2倍至6宗,為區內交投最多的屋苑,而海怡半島亦… (觀看全文及圖片)

樓市前瞻 > 五一黃金周本港物業交投維持低水平 (10/05/2013)

剛過去的五一黃金周並未為本港物業市場帶來驚喜,無論新盤抑或二手住宅市場成交未見突出,當中二手市場成交仍維持低水平。以全港35個大型屋苑計算,二手交投已連續14星期處於不足百宗水平,即使上星期適逢五一黃金周,但亦只有50多宗成交。今年內地客來港購入物業的情況與以往黃金周比較大相徑庭。事實上,不單物業交投維持低水平,內地客來港消費的模式亦有所改變,從以往的高檔消費轉為較平民化的消費。

縱使內地客來港購買物業並不是推高樓價的主因,但內地客在本港住宅物業市場成交始終有著一定的比重,而該比重與成交量亦或多或少存有關聯。事實上,近年本港樓市交投呈跌勢,而內地客佔本港住宅物業市場的比重亦有所減少。

以近三年的首季為例,2011年首季二手住宅註冊量高達27,300多宗,按已知買家姓名個案作計算,估計當時內地客佔比重亦高達7.2%。就算去年首季二手住宅註冊量大幅下降至16,100多宗,估計內地客的比重仍佔約6.8%。至於今年的情況則強差人意,二手交投受到政府連環推出一系列措施的影響,今年首季的二手註冊量進一步下降至只有13,700多宗,跌至十年同期最少,而平均每月不足4,600宗,連帶內地人於二手市場置業的比重亦大幅下降至估計的約3.4%。

內地客減少來港置業,或多或少是受到政府一連串壓抑需求的措施有關,其中對非香港永久性居民所徵收的買家印花稅(BSD)影響最為明顯。措施實施至今已達半年,在需繳付樓價15%的買家印花稅… (觀看全文)

樓市前瞻 > 4月二手住宅註冊量跌至紀錄新低 料5月反彈回升 (03/05/2013)

踏入5月份,回顧4月樓市市況,二手交投表現明顯較3月份好轉,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於4月首28日成交量計算,該批屋苑暫錄約229宗成交,較3月份約150多宗大升約5成。按此推算,估計有望擺脫4月(反映3月市況)二手住宅註冊量僅2,464宗的紀錄低位,料5月份(反映4月市況)註冊量或會重上約3,500宗水平。

不過,因3月份成交宗數已跌至新低水平,在基數偏低之下,導致4月交投「飆升」。再者,翻查紀錄,過去十七年(96年至2012年)中,平均每月二手住宅註冊量最少的03年亦有3,844宗,因此即使5月二手住宅註冊宗數有望重上約3,500宗,但仍屬極偏低水平。

未來供應料續增

至於供應方面,政府近年頻密地推出住宅地皮,希望能將未來供應大幅增加,但早前運輸及房屋局公布最新一季「私人住宅一手市場供應統計數字」,今年首季施工量與落成量同創新低,前者跌至約1,100伙,按季下跌約56%至五季最少,而後者只有200伙,按季急挫95%,更為該報告發表以來最少。兩組數字同屬新低,難免予人未來供應短缺的錯覺。但與此同時,另一組數字 – 已批出未動工的「熟地」則升至約… (觀看全文)

樓市前瞻 > 樓市仍受負利率影響 低按揭成數減泡沫風險 (26/04/2013)

國際貨幣基金組織(IMF)再度評論香港樓市的最新發展,指出住宅樓價的升勢最近已有所放緩,並認同金管局的一系列收緊按揭措施,以確保香港金融體系的穩定。樓市近期確已進入調整期。3月份無論量價均有見回調的情況。整體物業買賣合約登記從去年11月的11,581宗,降至今年3月的6,841宗,預期4月的註冊量會進一步下降至4,500宗以下,物業交投下跌趨勢明顯。

香港經濟基本面仍然良好,失業率低企,市場資金充裕,低息環境以及物業需求強勁的前提下出現量價齊跌的情況,顯然與政府此前的連番辣招直接相關,亦反映出政府辣招已開始奏效。樓價走勢很大程度是受供求、經濟及利率影響,而IMF特別指出目前香港樓市所面對的風險就是高企的實質負利率。現時香港通脹遠較利率為高,實質負利率約4厘,情況較新加坡… (觀看全文)