土地註冊處數字 > 整體物業註冊量連跌5季後首度回升 惟仍較去年同期暢旺市況少逾3成 (31/03/2012)

今天為首季最後一日,回望過去一季樓市,購買力於農曆新年後釋放出來, 交投顯著反彈 , 擺脫去年下半年的低迷時期。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示,截至 3 月 28 日 為止,今年首季整體物業 ( 包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位物業等 ) 合共錄得 22 ,639 宗 ,比起去年第四季僅 17,254 宗回升約 31% 。 與此同時,首季整體物業註冊金額亦跟隨向上,季內迄今已達 1,216 億元,按季上升約 17.7% ,升幅雖然未及宗數,但仍雙雙達至 3 季新高 ( 見圖一 ) 。

物業市場受到樓市政策的影響,於 2010 年第三季後,整體物業註冊量持續回落 5 個季度,而今年首季終見回升,並高於去年第三季及第四季,創近三季新高,打破早前交投淡靜的悶局 ( 見圖一 ) 。

比起 2010 年第三季更少一半

然而,值得一提的是,首季宗數升幅急勁,最主要原因是去年第四季宗數偏低所致。在基數低企的情況下,導致首季回升幅度更為顯著。事實上,相比起去年首季 35,819 宗,今年第一季仍相差近 37% 。若與近年較為暢旺的 2010 年第三季 45,580 宗比較,宗數更少約一半。由此可見,首季樓市雖然轉趨活躍,但實際較暢旺的市況仍有差距 ( 見圖一 ) 。

料第二季宗數續升 但仍未及 3 萬宗

踏入第二季,料推盤量回升,而焦點將轉移至一手市場。 至於二手住宅方面,雖然近期二手市況回軟,預期 4 至 6 月每月二手註冊量將難及春節後般暢旺 ,但相信全季宗數仍可高於過去三季每月平均量,屆時次季將出現一、二手註冊量齊升的局面… (觀看全文)

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樓市前瞻 > 首季雖價量齊升 但樓市暫無過熱風險 (30/03/2012)

首季二手樓市表現不俗,無論樓價及交投都有止跌回升之跡象,而財政司司長曾俊華在本週更表示樓市亢奮情緒可能會再度出現。然而,本欄認為樓市呈現亢奮的機會不會太大,二手成交已有所放緩,加上政府近年已積極推售土地,發展商因此亦會加快推盤,令二手樓市降溫。

首季二手物業扭轉跌勢

毫無疑問,首季二手樓市表現十分不俗。首先,第一季二手註冊量有機會達到16,000宗,並創出近3季新高,而期內樓價表現亦十分強勁。根據美聯樓價走勢圖,首季二手樓價結束近2季跌勢,並且按季錄得約4.3%的按季升幅。而近月報章更有不少篇幅報導個別地區出現樓價破紀錄成交。以上種種現象都似顯示樓市十分熾熱,但只要仔細一看,第一季二手註冊量即使預期將創出近3季新高亦只得16,000宗,即每月平均只得近6,000宗成交。若以此數字「年化」的話,全年二手註冊量只得64,000宗,數量較飽受金融海嘯衝擊的2008年所錄得的約88,000宗還要低。

二手樓市未見過熱

資料顯示,第一季二手物業註冊量仍較過去10年的季度平均大幅為低,故即使首季住宅成交大升亦不足構成樓市過熱的疑慮。再者,2011下半年市場成交大幅萎縮令市場累積不少購買力,而第一季成交上升相信與這批購買力釋放有關。事實上,現時市場仍未出現炒風再現的訊號。當然,樓價在二、三月表現強勁,升幅十分顯著,但本欄認為這樓價升幅並不是源於結構性需求上升,而是受到二手物業盤源減少所帶動。自SSD在2010年11月推出… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 上周35屋苑交投跌8.9%至184宗 新界區逆市上升 (27/3/2012)

自市場消化不少盤源後,加上近期市場不時傳出呎價創新高成交,令業主叫價更為強硬;反之有部份準買家觀望後市,令買賣膠著,造成二手交投步伐放緩,而35屋苑成交量持續回落,上周更跌穿200宗水平(見圖)。

交投連跌5星期

綜合美聯分行資料,剛過去的3月19日至25日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得184宗,較前一周3月12日至18日202宗回落約8.9%。過去數周35屋苑成交量持續減少,連同上周合計,已連跌5星期。縱使如此,相比起樓市步入回暖的2月初138宗,上周宗數仍然多約33%(見圖)。

若將35屋苑按港島九龍新界區劃分,新界區逆市上升,區內17屋苑輕微上升約3.3%至94宗;反觀,港島區及九龍區交投同告下挫,前者8屋苑由45宗減至39宗,而後者則由66宗回落至51宗,分別下跌約13.3%及22.7%。雖然上周35屋苑交投跌破200宗,但個別屋苑仍有升幅。當中南豐新村急升2倍,海怡半島增逾8成半,麗城花園亦升約67%,而沙田第一城則… (觀看全文)

住宅供應 > 預期下季土地供應顯著增加 推盤量亦料大幅提升 (24/03/2012)

本財政年度尚餘數天便會完結,自去年政府主動每季推售土地後,加上鐵路招標已能為市場提供約14,500個單位,連同市區重建局項目、補地價及私人重建項目等其他途徑的土地補充,單位供應已達政府每年2萬伙的目標。新一年度即將開始,在每年土地供應2萬個單位目標不變的情況下,第二季將有多幅地皮招標,料成為樓市焦點之一。而土地供應將會顯著增加下,相信發展商推盤步伐亦會加快。

第二季政府會安排4幅住宅用地招標,當中包括市場矚目的前北角 東面的地皮,合共可提供約1,400伙,較首季有所增加。 除勾地表外,下一季鐵路項目招標步伐亦可能重新啟動,市場指天水圍輕鐵總站及大圍站項目有機會於季內推出,兩項目共可建約4,500伙,連同上述勾地表1,400伙合計,第二季土地供應有機會達至5,900個。而此數量尚未包括補地價、私人重建及市建局重建等的情況下,數量已遠遠高於首季僅430伙的偏低水平(見圖一)。

首季推盤減 料下季有大型項目推出

預期土地供應增加,發展商亦會加快推盤步伐,料下季推盤量將回升。事實上,截至2月底為止… (觀看全文)

樓市前瞻 > 換樓需求支持小陽春延至第二季 (23/03/2012)

經樓市小陽春自農曆年展開已維持兩個月時間,近日成交量有所回落。美聯研究部數據顯示,35個熱門二手屋苑成交量上週下跌逾6%至202宗,與二月中的高位比較,下跌幅度更高達46%,但上週二手熱門屋苑成交量較2011年3月至2012年1月這11個月內的每週成交量為高,數據反映樓市動力仍在,而本欄估計,在龐大的換樓需求支持下,樓市小陽春可望延續至第二季。

600萬元以上物業成交升幅跑贏大市

農曆年後,二手住宅成交量爆升,而600萬元以上的物業交易升幅竟高近250%,升幅較600萬元以下的物業交易約2倍為高。以上數據是比較土地註冊處二手住宅交易登記在3月首20日與2月同期宗數變化所得。因為二手住宅交易後往往需要數個星期才會在土地註冊處登記,故此3月份土地註冊處數字大致可反映1、2月的市況。而600萬元以上中上價物業成交大幅上升或多或少都反映換樓需求在這次小陽春中扮演著重要角色。本欄曾在數星期前,從2011年人口普查結果推斷,2006年至2011年期間,涉及換樓的交易較首次置業者入市的數目多出… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 盤源減業主叫價硬 大型新盤推出在即 35屋苑交投按周跌幅收窄至約6.5% 仍企穩逾200宗水平 (20/03/2012)

綜合美聯分行資料,剛過去的3月12日至18日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得202宗,較前一周3月5日至11日216宗僅減少約6.5%。雖然35屋苑每周成交量已連跌4星期,但上周跌幅相比起前一周急挫逾3成已明顯收窄(見圖)。

隨著上月不少二手盤源被市場消化後,盤源減少令近期業主叫價亦趨強硬,造成買賣交投步伐減慢,二手交投因此而放緩;惟即使如此,加上有新盤項目發售及部署短期登場的情況下,近期二手成交量雖然未及上月暢旺,但上周35屋苑 仍然企穩逾200宗水平,相比起年初淡市期間理想得多(見圖)。

港島成交量微升2.3%

若將35屋苑港島九龍新界區劃分,港島區成交量按周錄得上升,區內8屋苑上周成交量微增2.3%至45宗;至於九龍區10屋苑… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 租金跌勢收窄 2月跌幅為近5個月最少 (17/03/2012)

2月二手樓市氣氛轉旺,買賣成交顯著回升,估計有部份業主收回原本放租的單位。在放租盤減少下,上月租金跌勢得以明顯收窄。據美聯租金走勢圖」顯示,2月份私樓平均呎租為19.73元,按月僅回落約0.5%,跌幅顯著收窄,為近5個月最少(見圖一)。

去年下半年開始,樓市氣氛轉靜,但業主持貨力相對較強,故不少業主未有因此而大幅降價求售,反而轉為長期持有並將單位轉賣為租,令租金於去年8月後持續下滑;惟上月住宅買賣市場轉趨回暖,有部份業主收回原本放租的單位,租盤量減成為上月租金下跌幅度收窄的原因。

值得注意的是,雖然近數月租金走勢下調,但同期樓價亦有所回落,故此期間租金回報率走勢變化不大。在未扣除管理費、差餉及其他費用下,上月租金回報率處逾4厘水平。

租金回報利差現正數

無疑目前租金回報率未算特別吸引,惟近數年按揭利率一直低企,令租金回報率得以維持高於按揭利率(以P按計算)水平,即所謂的租金回報正利差,意指業主出租單位後將每月收取的租金歸還每月樓按貸款後仍有餘款;反之,業主收取的租金未能足夠支付每月供款,並需要補貼每月樓按的餘額,稱之為負利差,即租金回報率低於按揭利率(見圖二)。

由於美國聯儲局表示… (觀看全文)