專題報告 > 整體空置率回落 惟個別地區不跌反升 (28/04/2012)

4月初差餉物業估價署公布「香港物業報告2012」初步統計數字,指出2011年私樓空置率約4.3%,較2010年約4.7%有所回落;而最重要的是,過去一年全港私樓單位總存量持續上升的同時,空置量反而減少約3,600個至去年47,900多個(見圖一),正好反映市民對置業自住存有需求。日前差餉物業估價署進一步發布「香港物業報告2012」一書,報告詳載2011年本港物業市場統計數字,當中亦詳細指出各區私樓空置率資料,對市場帶來參考價值。

報告指出,去年港島九龍新界3區空置率相若,其中九龍區以4.5%稍稍為三區最高,而新界港島區則分別為4.4%及4.1%。不過,若以全港18區劃分,各區空置率會有較大的差別,個別更不跌反升。去年私樓空置率最高的3個地區中,離島區以8.6%最高,而其次為沙田及西貢區,則分別有8%及6.7%(見圖二)。各區私樓空置率主要反映每區單位的入住情況,惟去年空置率高企的地區,或多或少與年內該區部份已落成但仍未能入住的單位較多存有一定的關係。

去年約3,800個空置單位未能入住

所謂落成單位一般指已獲發入伙紙的項目,不過此批項目並非可即時居住,而需待獲發滿意紙或轉讓同意書才能正式入住。事實上,每年均有部份項目於年內已落成,但並未能趕及於年內入住,而今年政府公布此類被歸類為空置單位的數目約有3,800個。而筆者估計部份項目正正是位處去年空置率較高的地區如沙田及西貢。當然,此類單位部份已於早前以樓花形式出售,相信當該批業主陸續收樓後,此批單位自可剔除「空置」行列。

反觀,去年私樓空置率最低三區分別為葵青大埔深水土步,當中葵青大埔兩區同為1.5%,而深水土步則1.9%(見圖二)。三區共同之處是去年區內均… (觀看全文)

樓市前瞻 > 一手勢搶二手客 樓價升幅料平穩 (27/04/2012)

上周市場焦點已明顯轉移至一手市場,九龍新盤奧柏·御熱賣,買家於一手市場踴躍入市的情況為過去數月所罕見,並凍結部份二手購買力。根據美聯統計,4月16日至22日的一星期,全港35個大型屋苑二手成交量合共錄得151宗,較前一周的184宗減少約18%。即使部份向隅客於周末轉向二手市場,亦未能扭轉上周二手成交量跌勢。奧柏·御熱賣後,預料新盤會陸續強勢登場,在一手供應上升的情況下,樓價走勢會步入平穩。

今年新盤高峰期 料由次季開始

本欄多次提及,政府維持增加土地供應的政策之下,預料未來發展商將會加快賣樓,以吸納資金去補充新土儲。回顧首季,因年初樓市尚未走出去年下半年的陰霾,發展商推盤暫時未見太大增長,首季推盤量約2,380伙,反較去年第四季出現下跌約18%。 隨著近月市況好轉,相信自第二季開始發展商將會加快推盤步伐,多盤齊發的推盤高峰期可能出現。預料第二季的推盤量有機會達到3,000伙以上,即較首季可望增加逾3成。

新盤增加 樓價難大升

留意近日新盤獲得熱賣的原因,除樓盤本身的位置、市場定位等因素之外,不可忽視是近期不少新盤其定價較以往貼近同區二手市場,故更顯吸引力,該現象具有一定啟示作用。在預期土地供應增加之下,相信不少發展商偏向貼近市價策略,以加快賣樓速度。預料未來新盤相對二手盤的溢價普遍將收窄至一成至成半左右水平,較難達到過往曾經達三至四成以上的高溢價情況。

差估署料2013年私樓落成量創7年新高

二手交投量自二月下旬出現回軟,主要原因是筍盤買少見少,以及業主叫價高企。同時市場缺乏新供應,令首季二手樓價錄得多達4.3%升幅。目前多個一手新盤蓄勢待發,只要定價合理,相信市場購買力仍然十分強勁。供應量增加兼且溢價預料降低的情況下,預料未來一手新盤有機會搶走不少二手客源。事實上… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤銷情佳帶動 周末二手成交反彈 惟上周35屋苑成交量仍跌約18% (24/4/2012)

上周九龍區新盤奧柏.御峯登場,銷情報捷。一手市場成市場焦點,注意力難以聚焦二手物業,而該盤於上周五推售,凍結一批購買力,並令上周一至五二手交投放緩,拖低一周成交量下跌。綜合美聯分行資料,剛過去的4月16日至22日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得151宗,較前一周4月9日至15日的184宗,減少約18%。宗數連升兩星期後,上周交投再度回軟(見圖)。

不過隨著該新盤單位陸續被市場吸納後,有部份向隅客轉投二手市場。事實上,市場消息指剛過去的周末,十大屋苑交投已見增加。冀望本周二手情況得以逐步回復正常,35屋苑成交量有望反彈回升。

若將35屋苑按港島九龍新界區劃分,除了港島區成交量錄輕微上升外,九龍新界區均告下跌。當中新界區與九龍區跌勢最為明顯,相信因該新盤提供部份近年罕有的300萬多元的市區新盤單位有關。

據資料顯示,九龍區10屋苑上周交投共有55宗,按周減少約21%,其中黃埔花園及又一居同時跌約75%,新都城東港城分別減少約5成及33%。新界區方面,區內17屋苑共錄得65宗成交,按周減少約23%,其中灝景灣東港城成交量均回落超過7成,盈翠半島浪翠園則同時跌約67%,另嘉湖山莊荃灣中心亦齊跌逾3成。

至於港島區,區內8屋苑交投則輕微上升3.3%至31宗,走勢穩定。康怡花園鯉景灣杏花村置富花園上周成交量回落的同時,太古城南豐新村城市花園則錄得增加,令港島交投得以平穩橫行發展。… (觀看全文)

專題報告 > 二手住宅成交量高位回落 料本月橫行發展 (21/04/2012)

樓市自農曆年後回暖,反映2月份二手市況的3月份土地註冊處二手住宅註冊個案急升至約萬宗;然而,在多項調控樓市政策如額外印花稅、收緊按揭成數等均沒有任何改動的情況下,成交量是難以長時間維持高企水平。再者,業主見市況轉旺,議價空間收窄,而買家追價審慎,成交明顯放緩。估計3月份二手成交量(以4月份註冊個案反映)將回落至約6,000至7,000宗水平。至於本月方面,相信跌勢會有所收窄,成交量將呈橫行發展,料5月份註冊量將反映出來(見圖一)。

無疑本月上半月二手交投跌勢持續,綜合美聯分行資料,踏入第二季的4月首半月,十大屋苑成交量合共錄得約234宗,較3月上半月錄得約342宗回落約3成;相信一定程度上與本月初適逢復活節長假期,有業主及準買家外遊度假有關,影響買賣進度。再者,自2月份樓市回暖後,藍籌屋苑率先受惠,過去兩個多月此類物業的盤源不少已被市場消化,業主叫價強硬,令部份準買家轉投二線屋苑,更突顯十大屋苑交投跌幅相對較大。

雖然本月上半月十大屋苑成交量未及上月同期,但短短15日內促成的買賣宗數相比起1月份全月合計的186宗已超出逾25%,可見目前市況較樓市低迷期間明顯為佳。值得注意的是,若以35屋苑每周成交量計算,近期二手市場交投下跌的幅度未有進一步惡化。據資料顯示,35屋苑每周交投自2月中高位回落後,至3月下旬才告喘定,而過去兩星期宗數已止跌回穩,上周按周回升約8%(見圖二)。

料第二季平均每月二手住宅登記約6,000宗

二手市場漸見回穩,料下半月市況有機會將持續改善,相信本月二手交投跌勢將會收窄,而反映4月份二手市況的5月份土地註冊處二手住宅註冊個案亦… (觀看全文)

樓市前瞻 > 首季表現跑贏大市 車位仍可看高一線 (20/04/2012)

本上期本欄提及首季二手住宅註冊量雖然錄得按季升幅,但車位升幅更勝一籌。事實上,車位首季的註冊量按季比較,升幅冠絕物業市場,表現跑贏大市。本欄相信即使住宅市場仍有不少利好因素支持,但在 SSD仍然生效,住宅物業市場難有機會重現如2010般的熾熱情況。反之,車位的交投走勢十分凌厲,故本欄認為車位於今年的市場表現有機會跑贏大市。而上期本欄已粗略提及車位表現跑贏大市的原因,而今次希望集中深入分析車位與其他物業市場之比較,以及各區車位的買賣表現。

SSD影響尤在

毫無疑問,首季二手住宅市場表現不俗,價量按季均錄得升幅。不過對比其他不受 SSD影響的物業,首季二手住宅表現仍略為遜色。若以按季比較,首季二手住宅的註冊量分別較純車位、舖位及工廈物業的註冊量少約37、11及4個百分點。若與去年同期比較,首季二手住宅註冊量下跌約41%,跌幅均較工廈及舖位物業多約10個百分點;同期純車位註冊量更錄得5%的升幅。二手住宅表現不及其他物業,本欄相信與SSD有莫大關係。

車位涉及銀碼較細 承接力強

在各類型不受 SSD影響的物業當中,首季以車位的表現最佳,其首季註冊量變化無論以按年或按季比較,均相對其他物業優勝。本欄認為,箇中原因與車位所涉及的成交金額較細有關。當然,近日市場充斥不少車位高價成交,如淺水灣一個車位以約300萬元成交,而寶翠園車位以約 276萬售出。事實上,這兩宗車位成交的金額較不少二手住宅銀碼還要高。根據土地註冊處資料,首季二手居屋平均每宗買賣註冊金額約222萬元,故此有報導指… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 復活節假期後 業主及準買家外遊返港 35屋苑上周成交升8% (17/4/2012)

綜合美聯分行資料,剛過去的4月9日至15日的一星期,全港35個大型屋苑成交量合共錄得184宗,較前一周4月2日至8日的170宗,增加約8.2%。本月初正值復活節長假期,而期間又未有大型新盤登場,樓市聚焦二手市場,帶動前一周35屋苑成交跌勢終止,企穩170宗水平。至於上周復活節長假期正式完結,業主及準買家外遊返港,成為買賣交投增加的原因之一,並令二手市況進一步好轉。

受復活節長假期影響,過去兩星期35屋苑交投表現未及上月同期。據資料顯示,本月首兩周35屋苑合共錄得354宗成交,比起3月首兩星期418宗減少約15%(見圖);然而,近期二手市場漸見回穩,料下半月市況有機會持續改善,本月二手交投量最終可望與3月份看齊。

九龍區新盤部署推出 刺激區內二手市場氣氛

若將35屋苑港島九龍新界區劃分,九龍區為唯一錄得交投上升的地區。區內10屋苑成交量由前一周45宗大幅上升至上周約70宗,升幅高近56%。當中德福花園急升7倍、黃埔花園增加4.3倍、東港城海逸豪園分別上升2倍及1.5倍。九龍區上周二手交投急升,或受到區內即將… (觀看全文)

專題報告 > 用家及長線投資者主導樓市 首季住宅摸貨註冊量及比率同創紀錄新低 (14/04/2012)

首季樓市回暖,二手交投顯著反彈,整體二手住宅註冊量按季大升51%,連跌5季後止跌回升;然而,當中反映短線炒賣的住宅確認人個案(俗稱摸貨)的登記數字卻拾級而下,首季住宅摸貨註冊宗數僅得15宗,按季大減53%,宗數創自96年有紀錄以來最少。可見在額外印花稅(SSD)下,短炒情況大大減少,即使過去一季樓市轉旺下,其走勢甚至與大市背馳(見圖一)。

SSD令短線炒家大幅減少

SSD於2010年11月推出,其後住宅摸貨註冊量明顯減少。按季度計算,2010年第三季該措施未推出前曾錄得715宗摸貨登記,及後此類個案持續下跌,至去年第三季更跌至一季只有「雙位數」的水平。至上季已連跌6個季度,並僅錄得15宗登記至紀錄新低(見圖一)。由此可見,SSD威力強勁,目前措施的力度已令短線炒家大幅減少。

摸貨比率跌至極低水平

回顧近兩年,政府多次出招影響下,二手住宅註冊量於2010年第三季後呈跌勢,惟SSD影響令摸貨個案跌勢較急,造就住宅摸貨註冊量佔大市的比重下滑。今年首季二手住宅市場交投與摸貨個案更出現一升一跌的背馳情況,導致首季比率… (觀看全文)