樓市前瞻 > 香港回歸15年 探尋樓市穩定之道 (29/06/2012)

住屋是廣大市民生活的基本需求,一直以來,住屋問題更是普羅市民和為政者共同高度關注的重要議題。香港政府長期關注並調控樓市的發展,舉例而言,稍遠的有1991年殖民地政府宣布將住宅物業按揭之上限由九成下調至七成;稍近的如1997年回歸後,特區政府制定每年建屋八萬五千伙的目標。直至近年政府仍不時推出政策調控樓市。

在香港回歸中國15周年之際,值得我們回顧這段時期樓市政策的點點滴滴。十分明顯,多年來政府推行的樓市政策均沒有離開維護樓市穩定的大原則。然而政策推出後所產生的效果,有時卻事與願違!正因如此,過去的15年間香港樓市經歷了顛簸跌宕:1997年中至2003年中,住宅樓價大瀉69%;而2003年中至今,樓價升幅高達224%!

本港樓市有如此大的波動,是因為政策對外圍的變化欠缺應有的彈性。眾所周知,香港是一個開放型的經濟體,無論面對區域性還是全球性的危機皆難以完全「免疫」。1997年中爆發的亞洲金融危機便是最佳例子,當時硬性的住宅供應目標,加上金融風暴的迎頭痛擊,令樓價一蹶不振。假如當時政府能當機立斷改變樓市供應政策,香港應可避免樓價跌幅如此之大,政府亦不致日後一度陷入凡事「保守至上」的傾向。

政府未能跟隨經濟環境的變化及時修改過於保守的土地政策,並將面對熊市的策略繼續套用於牛市,其結果是不斷消耗發展商的土地儲備!根據我們的統計數字,2003年至2010年期間,發展商銷售樓盤的數量,較補充住宅土地的數量遠多出約42,600多伙,由此埋下金融海嘯後本港房屋出現供不應求的隱患。

自2009年開始,房屋供不應求、低息環境持續,加上亞洲區內資金充裕,種種因素令本港樓價持續飆升,至今年首季的3年多以來樓價共飛升7成,而同期新加坡的樓價… (觀看全文)

廣告

住宅供應 > 6月份推盤量 按月激增逾4倍 創近27個月新高 (29/06/2012)

美聯物業資料研究部統計,截至本月26日,6月份推盤量暫錄約1,902伙(臨時數字),單位主要來自溱岸8號峻瀅喜雅等,本月新盤推盤量較上月全月的365伙增加逾4倍,創近27個月新高(見圖)。

推盤量按月大升逾4倍,除了發展商於5月份推盤數字偏低外,本月有多個大型新盤於近月獲批出預售樓花亦成為推盤量激增原因之一。而踏入6月份以來,發展商加快推盤步伐,多個大型新盤緊接登場,料該情況將延續至7月份,並帶動推盤量維持逾千伙水平。

7月份一手私樓註冊量料回升

截至27日止,6月一手私樓註冊量雖然暫僅錄得約560宗,但相信本月部份新盤成交個案將… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑交投持續悶局 連續5星期低於百宗 (26/6/2012)

綜合美聯分行資料,過去一星期(6月18至24日)35個大型屋苑成交量錄得85宗,按周大幅上升近33%。由於前一星期35屋苑成交宗數只有64宗,因此上周交投有所回升之下,導致按周出現相當「顯著」的反彈。

然而上周35屋苑成交量實際上仍屬偏低水平,而每周成交量低於百宗水平的情況亦增至5星期,情況與去年年尾與今年1月的情況相若(見圖)。正因市場注意力持續聚焦一手盤,新盤物業凍結購買力,二手市況氣氛維持淡靜情況,表現尚未回暖。

由於將有另一大型新盤短期內登場,市場焦點將持續集中一手物業,加上新一屆政府換屆在即,現時市場抱持觀望,待新政府多項房策陸續落實公布,因此預期短期內二手市況將難以突破近期悶局。

若將35屋苑成交量按新界劃分,3區交投按周回升,港島區8屋苑成交量升36.4%至15宗,而九龍區10屋苑升幅為三區之冠,升42.9%至30宗,至於新界區17屋苑則增約25%至40宗。

上周仍未有屋苑一周錄「雙位數」成交

縱使如此,惟上周仍未有屋苑一周錄「雙位數」成交,最多的是黃埔花園新港城,齊錄9宗買賣。雖然太古城擺脫前周「零成交」悶局,但上周亦只得4宗。至於新界區一向成交最多的嘉湖山莊,上星期僅6宗成交,另美孚新村沙田第一城分別只有5宗及4宗… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 住宅租金破97 創紀錄新高 首5個月72%租務個案月租過萬元 (22/06/2012)

樓價重拾升軌,而租金亦跟隨樓價上揚,據美聯租金走勢圖」資料顯示,最新5月份私樓平均呎價錄得21.15元,租金連升3個月,而首5個月則已累積上升約5.3%,呎租並超越97年高位水平,創紀錄新高(見圖)。

隨著租金上揚,月租逾萬元個案比率亦高企。事實上,租金走勢與月租逾萬元的租務個案比率往往呈相似。以美聯物業促成的住宅租務個案分析,今年首5個月月租逾萬元的租務個案比率達72%,比起去年全年約69%為高,較2010年約62%多約十個百分點。

回顧過去5個月住宅租務市場,以美聯物業促成的租務個案計算,並以同一屋苑同座同室但樓層相差不遠的單位作比較,今年5月份與去年12月相比,當中珀麗灣20座中低層H室單位,剛於上月以11,500元租出,相對去年12月樓層更高的單位月租10,800元增加約6.5%。又如太古城興安閣中高層G室,上月以17,200元租出,比起去年12月層數略高的單位月租16,300元高出約5.5%。至於 慧豪園3座高層H室單位,上月租金7,700元,亦較去年12月份… (觀看全文)

樓市前瞻 > 房策細節待出台 樓市前景更清晰 (22/06/2012)

近日香港樓市新聞頗多,無論是前金管局總裁撰文提出檢討在香港實施多年的聯繫匯率,抑或是候任特首表示目前無需推出"港人港地";甚至乎研究動用數百億元收購逾260公頃私人用地作中長期的建屋供應,毫無疑問都將對樓市產生舉足輕重的影響。而很快新一屆香港特區政府將會成立,相信隨著更多關於樓市政策的細節出台後,香港樓市將有一個更清晰的前景。

檢討聯匯此其時也?

聯繫匯率實施至今近30年,雖然香港樓市期間亦經歷過大上大落,但無疑聯匯對穩定香港這個小而開放的經濟體有一定幫助。近年港元隨著美元轉弱,息率亦維持超低水平。在此情況下,無論是投資抑或自用的置業需求大幅增加、而供應亦處於低水平下,令到物業市場資產價格大幅上升。

現時香港樓市所面對的問題非常清晰。在供不應求的情況下,增加供應為調控樓市的核心措施,而政府在這方面已對症下藥,將土地有秩序地推出市場。相信此政策繼續運行之下,樓市自然會有所調整。何況現時的外圍因素並非十分穩定,若於此時檢討聯匯制度,勢必引起市場動盪。

“港人港地" 實施細則待研究

另外一個市場關注焦點,在於推出"港人港地"必要性的問題。近日候任新特首已指出暫時無需推行,但未來是否仍會執行,我們暫時無法得知。但就如何實施港人港地,具體做法需要仔細研究。

首先,"港人港地"要求新盤出售的對象必須是香港人,若單位於二手市場重新放售時,買家是否亦須為香港人?若二手買家可以是非香港人,則此政策可能已經失去其意義;但若限制買家只能為香港人,業主是否又願意購入此類某程度上有轉讓限制的樓宇?這個問題亦值得我們去深入探討。

其次,"港人港地"的數目亦需仔細考慮。若提供的數目太少,能否滿足市場需求成疑,但若提供大量供應,則又會影響正常的私樓市場。更何況外地人來港置業並不一定要購入一手物業,亦可能因此而轉到沒有限制的二手物業市場,反而有機會推高二手需求。因此若此政策… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 新盤接踵出擊 市場注意力聚焦一手 二手淡靜情況重回年初水平 (19/6/2012)

繼月初九龍沙田大埔等多個新盤登場後,將軍澳另一大型項目亦部署於短期推出,新盤接踵出擊,市場注意力聚焦一手市場,二手交投持續淡靜。綜合美聯分行資料,過去一星期(11至17日)35個大型屋苑成交量僅得64宗,連同前一周合計的兩星期只有138宗買賣,與今年1月份首兩周141宗相若,二手淡靜情況重回年初水平(見圖)。

值得注意的是,目前因久違的大型新盤應市,市場焦點轉投一手物業而忽略二手市場。事實上,近期多個新盤銷情相當理想,個別樓盤推出的單位更於短時間內售罄;反觀,今年初二手成交偏低之餘,推盤量又未算高企,一手成交難與近期相比,一手情況與年初不同。

交投按周跌13.5% 連續4周不足百宗

若以每周計算,剛過去一周35個屋苑成交僅64宗,宗數按周下跌13.5%,低於百宗的星期已進一步延長至4周(見圖),足見近期二手市況相當疲弱。

若將35屋苑成交量按新界劃分,市區交投按周明顯減少,港島區8屋苑成交量跌31%至11宗。九龍區10屋苑則減少約19%至21宗,至於新界區17屋苑則保持平穩,維持32宗買賣。上周錄得9宗的嘉湖山莊已是周內成交最多的二手屋苑,至於另一藍籌屋苑沙田第一城則維持3宗的偏低水平。而港島區龍頭屋苑太古城更出現「零成交」,連同同樣過去一周未有買賣紀錄的城市花園海逸豪園、又一居、麗城花園盈翠半島浪翠園大埔中心康樂園花都廣場10屋苑,「零成交」數量比起前一周8個更多… (觀看全文)

住宅供應 > 發展商加快推盤 本月推盤量暫創7個月最多 (16/06/2012)

政府持續推地,早前已公布7至9月賣地計劃估計提供約5,000伙。未來的落成量及動工量勢必增加,估計發展商推盤速度亦會加快。事實上,6月份上旬市場已有多個新盤相繼登場,而此批項目主要為剛剛於上月才獲批預售樓花的樓盤項目,發展商隨即短時間內推出,顯示發展商推盤步伐之快。

據資料顯示,本月短短12日之內推盤已超過1,200伙,遠高於上月全月水平,按月大升約2.4倍,暫時已創7個月以來最多。本月推盤量以倍數上升,最主要是上月數字偏低所致。事實上,今年首4個月僅得2個私樓項目獲批預售樓花同意書,期間發展商持續銷售早前已推出市場的樓盤,以及早年貨尾盤,致令年內首5個月推盤量未有一個月能超越千伙水平,而5月份數量更寥寥可數;相對本月多個新盤推出下,短時間內已破千伙,形成很大的落差(見圖)。

新盤獲批預售樓花後隨即推售

另一方面,雖然5月份有多個新盤批出預售樓花同意書,但同時亦有新項目入紙申請,故此累積待批樓花的單位未有大幅減少,截至5月底,仍在申請的樓花單位數目仍高達8,100多伙。在多個新盤伺機推出下,發展商… (觀看全文)