整體樓市走勢 > 7月二手交投觸底回升 35屋苑成交量急升8成 (31/7/2012)

7月份二手住宅物業交投顯著回升,並擺脫6月頹勢。全港35屋苑於過去四星期(7月2日至29日)合計錄得576宗成交,比起6月4日至7月1日的前四星期僅318宗大幅急升約81%(見圖一)。

反映5月份市況的6月份土地註冊處二手住宅物業註冊個案急挫約3成至不足5,300宗,而本月登記進一步下挫至估計4,000宗左右水平;至於近期二手市況回暖,料8月份二手住宅註冊個案將大幅回升,料反彈至6,500至7,000宗水平,並創3個月新高(見圖二),並應驗「五窮六絕七翻身」。

35屋苑成交量連升6星期 宗數創12周新高

至於過去一周35屋苑表現,綜合美聯分行資料,過去一星期(7月23日至29日)35個大型屋苑成交量達158宗,宗數較前一周154宗進一步升2.6%,除連升6星期外,更創12周新高(見圖一)。7月份二手樓市氣氛回暖,加上近期政府宣布推出白表免補價購居屋政策,均令物業交投增加。再者,新盤市場經過一輪消化後,市場暫未有全新新盤應市,注意力亦得以重返二手市場,支持本月二手交投向好。

若以上周計算,將35屋苑成交量按新界劃分,市區屋苑升而新界跌。港島區8屋苑成交量按周大升約21.7%,上周錄28宗。至於九龍區方面,上周10屋苑同樣錄得升幅,增加約9.3%至59宗。反觀新界區方面,區內17屋屋苑成交… (觀看全文)

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樓市前瞻 > 一手私樓供應增 二手居屋助置業 (27/07/2012)

近兩個星期又有不少地產消息紛紛出籠,首先是在新居屋單位推出前,政府容許每年5,000名白表人士在居屋第二市場購買未補地價的居屋單位,明年1月開始接受申請。另一方面是截至本年第二季,一手潛在私樓新供應創近年的新高。兩者對住宅市場分別有短長線的影響,筆者嘗試在這裡逐一分析。

居屋可舒緩細價樓的壓力

本欄認為,活化居屋第二市場乃政府在長遠增加住宅供應之外,短期內增加細價樓供應的應對之策。政府在住宅新供應方面,除增加土地供應以令私人住宅供應日後回升至每年約2萬個單位外,並將興建5,000個「置安心」住宅單位,另復建居屋計劃則將提供超過17,000個單位。但正由於新供應由規劃到落成需時,不能解決目前樓市供應短缺的燃眉之急,因此這政策的好處是即時可給買家帶來置業的機會;但壞處是短期內有機會因買家加快入市而推高居屋樓價。

事實上,隨著近年樓價持續上漲,市場200萬或以下細價二手住宅物業的份額明顯萎縮。其佔整體二手住宅市場註冊量的比率,由07年仍佔約6成,跌至10年不足4成半,而今年上半年更跌至約2成左右。有見私人住宅可選擇的不多,居屋市場亦可以為收入不高的買家提供機會。

不過,非自由流通的居屋第二市場過往僅向綠表人士開放,而因公屋住戶需放棄所居的公屋,加上其供樓能力普遍較低,故每年居屋第二市場的成交量僅約2,000幾宗。隨著新政策推出,明年開始持有白表的人士將有機會可以購買未補地價的居屋,相信將會激活二手居屋市場的交投

一手私樓供應見增加

與此同時,在政府積極推地的背景下,一手私樓的潛在供應量進一步上升。第二季施工量… (觀看全文)

專題報告 > 300萬元或以下二手住宅登記中 居屋比率升至17.7%的7個月新高 (26/07/2012)

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,7月首24日300萬元或以下的二手住宅物業註冊量約1,522宗,當中屬二手居屋(包括已補地價及未補地價)為270宗,即佔約17.7%,而此比率為7個月新高,並重返去年底水平(見圖)。在樓價上升下,有部份買家於二手居屋市場選舉心水的細價單位,帶動此比率得以回升。

7月首24日錄得300萬元或以下物業註冊登記最多的6個二手居屋屋苑中,以馬鞍山錦豐苑及沙田穗禾苑註冊個案最多,齊錄9宗登記,以1宗之差領先九龍灣麗晶花園。至於屯門兆康苑、天水圍天盛苑天頌苑均以7宗登記入榜。

值得注意的是,兆康苑天盛苑天頌苑7宗買賣個案悉數為300萬元或以下,而錦豐苑穗禾苑亦雙雙佔9成,至於麗晶花園則佔約89%左右,正正顯示居屋滿載細價物業可選擇。事實上,目前二手居屋個案中,超過8成屬於300萬元或以下的登記。

白表人士可免補地價購居屋的效應尚未反映

最重要的是,由於本月二手住宅註冊登記主要反映… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑成交量7月首三星期按月大升87% 上周成交量連升5周 創近11周新高 (24/7/2012)

7月份二手住宅物業交投持續回升,若以過去三星期合計,35屋苑共錄得418宗買賣,比起上月首三星期僅223宗大幅急升87%(見圖)。

此外,綜合美聯分行資料,過去一星期(7月16日至22日)35個大型屋苑成交量進一步上升至154宗成交,較前一周的153宗,微升0.7%。35屋苑升幅雖然輕微,但已連續5周錄得升幅,並創下近11周最高水平 (見圖)。

九龍區成交量升幅最多 按周上升17.4%

若以上周計算,將35屋苑成交量按新界劃分,九龍區10屋苑成交量按周升17.4%至54宗,當中黃埔花園成交大幅上升,由1宗急增至10宗;海逸豪園美孚新村亦錄逾倍升幅,成交分別增至7宗及15宗;而匯景花園新港城成交量亦錄得不同程度的增加(見表)。

新界區方面,區內17屋苑個別發展,上周交投合計77宗,按周升約4.1%左右。當中以盈翠半島灝景灣升幅最高,兩者按周上升1.5倍,並同時錄5宗成交(見表)。

港島區逆市下跌

港島區則逆市下跌,區內8屋苑減約30.3%至23宗。雖然區內海怡半島交投急增5倍至6宗,但受跌逾6成的康怡花園南豐新村所拖累,加上太古城回落約54.5%的影響,上周港島區8屋苑交投 (觀看全文)

樓市前瞻 > 香港未來兩季 土地供應量料高 (20/07/2012)

本欄上期提及,因短期內未必有新政策出台,香港樓市走勢還看賣地結果。恰好上週末有新一屆政府的行政會議成員開始就樓市問題發表觀點,認為本港過往推出多項打擊炒樓措施後樓價仍然高企,樓市有剛性需求,故強調重點仍是要增加房屋供應始為上策。

由此可見,樓市的焦點仍然在土地供應的問題。至於增加供應是指較過往數年的低供應量增加,還是在已訂下的每年2萬伙私人住宅的土地供應目標上更進一步,我們仍然不得而知。但再回顧政府定下的財政年度(每年4月至次年3月)土地供應計劃,仍然可以為我們帶來一些啟示。

政府土地及鐵路項目通常以招標或拍賣等方式公開發售,該類供應較受市場關注。但除此之外,尚有一些透過其他途徑增加的私人住宅土地,也被計算在每年供應的數字之內。例如年初發展局分析上個財政年度約2萬伙土地供應內除包含政府賣地及鐵路物業外,還包括市區重建項目1,100伙、須修訂地契/換地項目4,100伙、無需修訂地契/換地的私人重建項目1,500伙,這三項合計多達6,700伙。

至於本個財政年度政府預測此三項合計約有5,800伙,不過是否能夠達標仍然為未知數。因政府加大土地供應,發展商在公開市場補充土地已經較為容易,可能會放慢以此作為增加土地儲備的步伐;此外,在樓價上升的情況下,進行收購重建或補地價的成本亦有機會較之前高,是否亦會影響發展商在這方面補充土地的意欲?故這部份數字能否達標仍然存疑。

隨著早前大圍站流標,即使將軍澳第66D1區順利售出,財政年度首季在政府土地及鐵路項目方面成功售出的單位數量僅約1,500伙,只佔2萬伙約7.5%。而本季度政府公佈計劃招標提供5,000伙住宅的土地,縱使項目均成功獲市場吸納,未來兩個季度仍然需要更多的住宅土地,方能達至2萬伙的目標。

總括而言,為達到每年2萬個私人單位土地供應的目標,預期未來數季… (觀看全文)

住宅供應 > 施工量半年累計萬伙 未來推盤量勢增 樓價走勢料平穩高 (20/07/2012)

發展商土地儲備增加的情況下,動工步伐亦明顯加快。運輸及房屋局公布「私人住宅一手市場供應統計數字」,第二季施工量達至5,300伙,較首季4,900伙進一步攀升,並創自07年第三季後的近5年新高。而短短上半年,施工的單位數目共有萬伙之多,甚至達至去年全年水平。由於政府去年亦主動推出不少土地,預期動工量於下半年將繼續增加,料有機會超越06年17,300宗水平,並創十年新高。動工量上升,未來推盤量勢增(見圖),料新盤溢價收窄,在此情況下,二手業主叫價方面亦難以大幅調高,故樓價走勢料呈平穩發展。

落成量低並未代表市場「冇」樓買

反觀,該報告亦發表第二季私樓落成量數據,上半年數字累計只得2,300個單位,比去年同期少近一半,並為08年上半年後新低,走勢與施工量走勢背馳。值得注意的是,落成量低並未代表市場「冇」樓買。事實上,落成量實際僅為竣工數字,由於現時發展商大部份賣樓均是透過預售樓花同意書的機制出售樓花,無需待項目落成才推出市場,只要此機制持續,發展商最早可於項目落成前20個月預售樓花。故施工量持續上升下,未來推盤量自然亦會增加。再者,隨著施工量增,未來落成量上升勢成趨勢。

建築中仍未售出的單位重返紀錄高位

政府積極推地下,施工量上升,未來潛在新供應亦… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑上周成交量創10星期新高 過去兩周合計更按月急升9成 (17/7/2012)

至於近期市況,7月份二手住宅物業交投持續回升,進一步擺脫6月二手頹勢。全港35個大型屋苑於前一星期7月2日至8日重上百宗水平後,剛過去一星期7月9日至15日更進一步攀升至153宗成交,按周升約37.8%,為近10周新高(見圖)。

事實上,若以過去兩星期合計,35屋苑共錄得264宗買賣,比起上月首兩星期僅138宗大幅急升91%(見圖)。本月交投錄顯著升幅,除了二手物業氣氛回暖外,另一原因是上月二手市況較差而導致本月回升幅度「急勁」。

三區上周交投齊升 港島區急增1.2倍

若以過去一星期計算,將35屋苑成交量按新界劃分,港島區8屋苑成交量達33宗,按周大幅急升1.2倍。南豐新村大增8倍,太古城亦升約4.5倍至11宗,另城市花園鯉景灣杏花村均打破前一周「零」成交悶局。

九龍區方面,區內10屋苑上周交投合計46宗,按周亦顯著增約48%。維港灣急升5倍,匯景花園新都城分別升約2倍及1.1倍左右。海逸豪園東港城則再度錄得成交,區內零成交的情況得以改善。

新界區17屋苑成交量則由65宗升至74宗,按周增約14%。荃灣中心麗城花園錄得倍升,浪翠園花都廣場新屯門中心均升5成,而愉景灣及沙田第一城亦增約22%及近17%… (觀看全文)