樓市前瞻 > 物業市場非暢旺 政府出招穩樓市 (31/08/2012)

近期香港樓市的暢旺再一次引發市場的關注,無論是樓價破頂創新高,或是成交宗數有所上升,樓市表現的確較5、6月來得熱鬧。坊間聚焦樓市過熱問題,更重要的是政府亦高度關注最近樓市升溫,特首推出十項措施以解決房屋問題。本欄認為政府從善如流,將遠水變近水,亦從短、中、長線增加住宅供應的角度入手無疑正確。而盡量減少用行政手段去壓抑樓市需求,反而會令樓市趨健康及正常化。

雖然近日樓市氣氛轉旺,市場更頻頻出現新高價成交,但現時樓市週期非常短暫。特別是SSD(額外印花稅)實施以來,樓市成交大上大落,隨著每次累積購買力爆發,經歷數個月成交量較理想後,成交量又再回落至低水平。

樓市週期短 市況大起大落

事實上從註冊處的數字可以看到去年上半年,整體物業註冊量平均每月多達逾1.1萬多宗,但下半年至今年2月份,註冊量回落至平均每月6,000多宗,回落的輻度高達48%。而經過多月成交淡靜後市場購買力再次釋放,3月至5月份數字大幅反彈至每月平均1.2萬多宗,增幅超過100%。然而以現時的物業市場的情況,特別是各種壓抑需求的措施如額外印花稅、收緊按揭成數仍然存在的情況下,成交量難以維持於高位,因此6月份數字又再度回落。

正因市場情緒波動,樓市交投才會出現反覆上落的情況。即使8月份註冊量再度升至約萬宗,但與09年4月至2010年12月連續21個月均破萬宗相比,顯然後者才屬真正旺市。與10年8月註冊量1.7萬宗相比,現時樓市… (觀看全文)

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住宅供應 > 政府從善如流 遠水變近水 增供應滿足需求 (30/08/2012)

政府於今天宣佈多項短期、中期及長期的措施,多管齊下增加供應。其中以加快審批預售樓花最能於短時間內增加私人住宅的供應。

截至7月份的累積預售樓花單位多達9,000個

事實上,7月份累積待批預售樓花同意書的住宅單位數目多達逾9,000伙(見圖),為近14個月的第二高位。若以今年上半年一手私宅推盤量5,400伙作對比,此累積待批數字還要高出六成多,可見只要審批預售樓花進度加快,已經可以加速市場一手推盤的步伐。

事實上,發展商亦有加快部署推盤的意願。今年首7個月新申請預售樓花的住宅單位數目約6,700伙,便較去年同期數字約6,000伙增加1成;而項目申請書的數量亦有增加。反映在政府增加土地供應的大環境之下,發展商願意加快出售項目。

另一方面,政府亦計劃於短期內出售剩餘居屋單位,並將置安心計劃單位租轉賣,無需待租住有關單位多年後才可購置,此舉亦可回應市場對物業的訴求,於短期內增加供應。

10-12月政府賣地2,650伙

至於土地供應方面,由於早前大圍站項目流標,使今年4-6月的土地招標僅能提供約1,500個單位。而計劃於7-9月出售的土地項目,涉及5,000個單位,亦正進行中,故今個財政年度首6個月政府售出的土地,僅可提供約6,500個單位。現政府計劃於10-12月推出6幅土地,連同西鐵荃灣西站6區用地,共可提供2,650伙。若早前流標的大圍站項目可於10-12月… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 市場觀望政府再次出招 二手成交連升9周後終止 35屋苑上周成交量回落約15%至184宗 (28/08/2012)

樓市氣氛轉旺,政府表示有機會再次出招穩定樓市,市場抱觀望態度,二手成交按周回落。綜合美聯分行資料,過去一星期(8月20日至26日)全港35個大型屋苑成交量合共錄得184宗成交,較前一周(8月13日至19日)216宗下跌14.8%。35屋苑交投自6月中旬上升以來,連升9星期後首度回落,並創四周新低(見圖)。

盤源減少成交量下跌的另一原因

除了政府出招言論外,盤源減少亦是成交量下跌的另一原因。事實上,近月市況向好令市場不少盤源被吸納,惟目前不少業主持貨力強,部份將叫價提高外,個別甚至封盤,而受SSD措施所影響,用家主導,放盤量相對減少,盤源難以迅速補充。

若將35屋苑成交量按新界劃分,市區及新界成交量表現逆轉。港島區8屋苑成交量跌約42%至37宗,而九龍區10屋苑亦減少約4成至46宗;反觀新界區17屋苑卻增約33%至101宗。

市區不少屋苑上周交投均告減少,港島海怡半島減約55%,太古城海怡半島分別跌約41%及約44%左右,另鯉景灣及置富花園更各錄6成及8成的跌幅。至於九龍區方面,黃埔花園大減逾8成,麗港城美孚新村分別跌約56%及約54%。

新界屋苑表現相對較佳,其中嘉湖山莊升約26%至24宗,為上周成交最多的屋苑。至於沙田第一城亦升約37.5%至11宗,另荃灣中心盈翠半島及綠楊新村等均錄增加… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 私樓呎租按年升幅擴闊至5.8% 為10個月以來最高 (25/08/2012)

隨著年初樓市回暖,樓價回升,租金亦跟隨上揚。而踏入第三季傳統住宅租務旺季,加上內地學生租樓需求殷切的帶動下,近數月私樓租金升勢得以持續。據美聯租金走勢圖」資料顯示,最新7月份私樓平均呎租錄得21.89元,租金自今年2月後,已連升5個月,首7個月累積上升約8.9%。上月租金比起97年高位更高出約5%,創紀錄新高。最重要的是,私樓平均呎租按年升幅似有擴闊之勢,上月租金按年上升約5.8%,為10個月以來最高(見圖)。

由於租金為計算通脹近四分之一的比重,其升勢成為帶動通脹上升的其中一項重要成份。不過,政府統計處公佈最新7月份通脹率中的私人房屋租金指數,其按年升幅卻逐步放緩。

由於消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料,部份租約估計為早於半年前,或遠至一年前已簽訂,而去年下半年租金升幅放緩的情況亦已漸漸反映到近期私人房屋租金指數上,並成為近期通脹放緩的其中原因之一;

不過,私人房屋租金指數有滯後的情況,因此近期租金回升的走勢實際上並未完全於最新的通脹反映出來。事實上,若將綜合消費物價指數內私人房屋租金的按年變動率延至一年前(反映一年前市況),其走勢與美聯租金走勢圖」按年變化頗為相似。而根據美聯租金走勢圖」的私樓平均呎租按年變化走勢,其升幅於去年下半年收窄後,今年… (觀看全文)

樓市前瞻 > 押後施政報告 樓房政策勢成焦點 (24/08/2012)

延續7月份的升勢,8月份上半月的二手樓市成交仍然保持活躍,加上樓價仍然保持高位的情況下,行政長官亦於近期再度指出將有措施應對最新的樓市發展,亦令市場再度關注政府是否再有新招出台調控樓市。事實上自早前政府宣布押後首份施政報告的發表日期,由原本今年的十月延後至明年一月,樓市成交再度起動。本欄當然理解政府要預留充足時間就施政報告的內容,全面諮詢於今年九月後新選出的第五屆立法會議員,收集更全面的意見,因此而將施政報告押後推出。但除此之外,相信政府亦察覺到市民對新政府抱有很大的期望,特別是市民最關注的房屋問題,因此政府需要更多時間準備一份有質量的施政報告。因此對政府而言,最大的挑戰就是如何能夠增加房屋供應的同時又減低樓價大幅波動的風險。

在剛性需求的帶動下,整體的二手住宅樓價仍然上升,截至七月底二手平均樓價較去年底上升10.5%,但近期的升幅已見放緩。在供應開始增多的情況下,樓價仍然上升,是否意味著增加供應這方面的措施失效?事實上政府主動推地增加供應只是近兩年的事,雖然施工量已開始上升,但由土地賣出至落成入伙,一般都需要數年,伙數較多的大型屋苑需時可能更久,因此期望落成量於短期內大幅上升是不可能的,惟在現時預售樓花的機制之下,發展商最快可以在樓盤項目落成前20個月申請預售樓花,在未來落成量上升的情況下,料將有… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 政策再成樓市焦點 二手成交升勢放緩 35屋苑上周成交量微升7.5%至216宗 (21/08/2012)

受政府言論的影響下,二手成交升勢放緩。綜合美聯分行資料,過去一星期(8月13日至19日)35個大型屋苑成交量錄得216宗,較前一周(8月6日至12日)201宗微升約7.5%(見圖)。由於上周初屋苑交投承接之前的旺勢,故此帶動上星期35屋苑成交量仍得以持續向上;然而,上星期三特首表示有可能出招以穩定樓市,而隨後的周末15大屋苑成交量亦因此而按周減慢下來。

市區升 新界

若將35屋苑成交量按新界劃分,市區上周成交量錄得上升;反之新界區卻下跌。港島區8屋苑成交量升約25.5%至64宗,而區內上周交投最多的太古城,按周升約83%至22宗,南豐新村鯉景灣亦齊升1.5倍至5宗,而康怡花園及置富花園分別增約5成及25%。

九龍區方面,區內10屋苑上周成交量則增約26.7%至76宗。美孚新村上周交投升逾7成至24宗,不僅為區內之首,甚至成為上周成交量最多的屋苑。此外,區內黃埔花園麗港城分別增加1.2倍及8成,均推動上周九龍交投成為三區之冠。

不過,新界區方面,區內17屋苑上周交投卻回落約15.6%至76宗,當中不少屋苑交投放緩,其中嘉湖山莊跌約13.6%至19宗,沙田第一城少約53%至8宗,新港城亦跌約26.7%至11宗,而花都廣場則減約67%至2宗… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 承接7月份樓市旺勢 8月上半月十大屋苑二手成交量大增近5成 (17/08/2012)

繼上月新政府表明無意打壓樓市,又公布白表人士免補地價購買二手居屋的政策後,樓市氣氛轉旺。而8月份承接7月份旺勢,氣氛進一步向好,加上上周荃灣西站灣畔住宅項目發展商以高價投得,對大市亦起支持作用。尤其近期市場未有全新新盤應市,注意力集中二手市場,推動二手交投急增。

綜合美聯分行資料,8月首15日十大屋苑成交量合共錄得266宗,比起7月同期178宗上升約49.4%。若以每月上半月作比較,本月首15日十大屋苑成交量已達近5個月新高(見圖)。

市況回暖 惟比起年內高位仍少約2成

上半月二手樓市交投趨活躍,不過比起2月及3月份同期超過300宗仍猶有不及,較當時仍少約2成。事實上,本月成交量按月升幅急勁的另一原因與7月上半月宗數不多有關。7月份樓市無疑逐步向好,但上月首半月交投除較6月同期為高外,實際上連5月份同期僅200多宗亦有所不及(見圖)。因此本月首15日交投進一步向好下,造就按月「顯著」大幅上升… (觀看全文)