土地註冊處數字 > 第三季整體物業註冊量跌 新盤個案逆市急升逾3成 (29/09/2012)

自新政府上台後,對樓市連番出招,如白表人士可購買未補地價的二手居屋、梁十招、港人港地以及收緊第二套房按揭等等;與此同時,美國QE3亦正式推出,以上種種政策均影響樓市未來發展。而第三季即將完結,回顧本季物業註冊個案表現,買賣宗數未及上季(見圖);惟當中一手私樓市場卻逆市上升。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至9月26日為止,第三季整體物業(包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位等)註冊量合共錄得26,990宗,暫時較第二季少近12%。

整體物業宗數回落,主要因二手住宅及非住宅物業註冊量減少所致。據資料顯示,本季迄今二手住宅註冊量錄17,154宗,未及第二季水平,按季回落逾一成半;至於非住宅物業更較上季少近18%,季內迄今暫錄得6,204宗。

反觀新盤方面,第三季一手私樓註冊數字卻顯著回升,按季急升逾3成至3,632宗,暫創5季新高。本季一手市場表現突出,正正是由於多個新盤相繼推出所帶動,而季內一手登記最多的新盤項目為峻瀅溱岸8號喜雅

值得注意的是,熱賣的瓏門於9月份(截至26日)暫時只有零星個案錄得登記,而另一大盤迎海…(觀看全文)

整體樓市走勢 > QE3推出後 35屋苑成交量連升兩周 上周宗數再升約11%至159宗 (25/09/2012)

QE3推出後,樓市氣氛向好,上周發展商積極推售旗下新盤,樓市注意力聚焦一手市場。周末一手熱賣,對二手樓市影響較明顯,惟周一至周五二手成交仍錄得升幅,故上周35屋苑成交量仍得以持續向上。

綜合美聯分行資料,過去一星期(9月17日至23日)全港35個大型屋苑合共錄得159宗成交,較前一周(9月10日至16日)143宗進一步攀升約11.2%(見圖)。

首三周成交量較上月首三周減少28.5%

QE3出台無疑刺激35屋苑二手交投連升兩星期,但值得注意的是,若以過去三星期累積合計,35屋苑交投合共有430宗,相比起上月首三周601宗卻下跌約28.5%。其中原因與本月有兩大新盤推售不無關係。一手市場成樓市焦點,銷情相當理想,甚至會出現「一手升、二手跌」的情況,並預料將於10月份土地註冊處註冊數字才反映出來。

新盤影響 新界交投減約一成

若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區受兩大新盤登場,區內17屋苑二手成交量按周跌10.7%至67宗,走勢未有跟隨大市上升。當中沙田第一城一周交投大跌至僅7宗,按周急挫74%,而浪翠園麗城花園分別回落5成及33%;至於港島九龍區方面,前者8屋苑交投增加約21%至34宗,而後者亦升45%至58宗… (觀看全文)

樓市前瞻 > 新政府月月有招出 政策主導樓市 (21/09/2012)

市場預期已久的QE3於上週終於出台,股票市場率先受惠,恒指單日升幅高達582點,其中地產股走勢凌厲,反映市場看好物業市場將來的走勢,事實上未有QE3前,樓價今年的累積升幅已達一成三,加上QE3的推出,樓市有進一步升溫之勢,然而政府在應對QE3的推出似乎早有一手,金管局於同日立即宣佈一系列的收緊按揭成數措施,以確保銀行體系的健康,遏止過份借貸的風險,並強調有需要時再有措施推出。新特首上場雖不足三個月,但對樓市出招頻密是過往特首中之最,預期政策市於第四季將更為明顯。

料第四季多項政策出台

自新特首7月上台開始,於7月中已急急推出明年開始申請的5,000個白表人士購買未補價的二手居屋,8月份更連番出招;先有「梁十招」增供應,後有宣佈第四季的賣地安排,政府將以招標方式出售六幅住宅用地,連同西鐵荃灣西站六區項目,合共可興建不少於2,650個單位。而到9月份則推出「港人港地」,在啟德發展區提供兩幅土地興建約1,100個住宅單位,購買資格必須為香港永久居民,並不接受公司名義認購,並在首次出售以及三十年內的轉售對象都必須是香港永久居民。

在上任不足3個月內,新特首已連出四招,可說是月月有招出,而其政綱內提及樓市方面的政策已大部份推出,令人聯想政府短期內是否還有其他措施推出。本欄認為市場絕對不應低估政府調控樓市的能力及決心。雖然自新政府7月上場後,樓價於兩個月內仍然上升近2%,但是否代表政策失效實是言之過早,更何況政府亦不斷重申政策出台的目的並不是要樓價下跌,因此可以預計踏入第四季仍會陸續有措施出台,而最先公佈的相信是檢討特別印花稅(SSD)的結果。今年11月SSD措施將屆滿兩年,自SSD推出以來,住宅短炒… (觀看全文)

住宅租賃市場 > QE3出台 私樓呎租創新高 通脹升溫壓力增 (21/09/2012)

政府統計處公佈最新8月份基本通脹率按年上升3.7%,較7月份4.2%為低。然而,QE3正式推出,令與美元掛勾的港元貶值,油價上升及入口貨品價格亦會隨之而上升,本港近期回落的通脹有機會於未來重拾升軌。再者,相信業主會調升租金,將通脹壓力轉嫁到租客身上,料未來租金將進一步上升。QE3的推出加上租金上升,料帶動通脹升溫。

通脹率中佔近四分之一為私人房屋租金指數,足見租金為影響通脹的其中一項重要成份,而其按月升幅持續收窄,8月升幅放緩至5.5%。不過,由於私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料,因此部份租約早已簽訂,故私人房屋租金指數存有滯後的情況,而近期租金升勢並未能完全反映出來。

美聯租金走勢圖」資料顯示,最新8月份私樓平均呎租錄得22.49元。事實上,若與去年同期相比,私樓平均呎租按年升幅持續擴闊,8月租金按年上升約7.4%,為11個月以來新高,料這情況將會在未來通脹數字逐漸反映出來。

與此同時,美聯租金走勢圖」顯示租金… (觀看全文)

整體樓市走勢 > QE3出台 上周35屋苑成交量止跌回升 惟受制於新一輪收緊樓按措施 交投僅升逾一成 (18/09/2012)

上周QE3正式出台,低息環境將進一步延長,對用家入市帶來誘因,尤其是面對租金高企的租客,上周二手交投有所回升。綜合美聯分行資料,過去一星期(9月10日至16日)全港35個大型屋苑合共錄得143宗成交,較前一周(9月3日至9日)128宗回升約11.7%(見圖)。

不過,同日金融管理局推出新一輪的收緊樓按措施,該措施主要針對第二套房,此舉或多或少亦會窒礙部份資金不足的長線投資者入市。事實上,上周35屋苑交投雖見回升,但升幅未算急勁,而宗數僅重返上月底水平。若與8月份高位216宗比較,上周仍少近34%,並遠低於2月中年內高位371宗逾6成水平(見圖)。

若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區表現最佳,區內17屋苑成交量按周升約38.9%至75宗,當中沙田第一城一周交投達27宗,急升3.5倍,並為上周成交量最多的屋苑。至於麗城花園綠楊新村浪翠園亦錄得介乎1.5倍至3倍的升幅,帶動該區表現理想。

港島區方面,上周8屋苑交投同樣錄升幅,按周增約21.7%至28宗。區內多個屋苑成交量俱增,如康怡花園急升約2倍,而杏花村太古城亦分別升約1倍及8成。

至於九龍區,區內10屋苑卻跌約21.6%至40宗,當中海逸豪園美孚新村東港城交投均見回落,跌幅介乎5成至8成。即使黃埔花園麗港城新都城成交增加,惟仍未能令九龍區擺脫跌勢… (觀看全文)

土地註冊處數字 > 額外印花稅實施將近兩年 二手住宅註冊量僅2個月破萬 (15/09/2012)

自額外印花稅於2010年11月實施後,物業交投明顯回落,投資需求大減,但同時亦令到二手業主不積極放盤,令二手市場交投表現較為波動。近月市場不時錄得樓價創新高及破紀錄的個案,但從二手住宅註冊量可以看到物業市場其實並不是想像中那樣「熾熱」。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處註冊個案分析,不難發現今年首8個月中,二手住宅登記數字只得3月份一個月能夠達至萬宗水平。雖然7月後二手交投顯著回升,但上月註冊宗數實際只有6,800多伙,而即使9月份登記數字(反映8月份實際市況)估計亦會進一步向上,但相信仍未能突破萬宗水平。

自SSD實施以來,樓市成交反覆,經歷數個月成交量較理想後,成交量又再回落至低水平,而突破萬宗的月份更是寥寥可數。去年至今只有2個月能破萬宗;反觀,09年至2010年兩年則共有10個月破萬。再者,若以每年平均數計算,今年首8個月平均每月僅5,900多宗,而去年平均亦只有6,200多宗,遠低於09年平均8,500多宗及2010年平均萬宗水平,足見當時樓市才屬真正旺市(見圖)。

另外,SSD的副作用是令二手業主放盤意欲低,加上在多個新盤部署推出下,市場聚焦一手物業,預期年內單月二手住宅註冊宗數能夠再次重上萬宗的機會不大。事實上,政府自8月底…(觀看全文)

樓市前瞻 > 「港人港地」試點推出 發展商積極賣樓 (14/09/2012)

面對近期樓價出現「乾升」的現象,政府連續兩個星期推出多項措施試圖令樓市降溫。先有前星期的「十招增供應」,後有上星期推出的「港人港地」。由於兩項政策皆集中調節供應,而沒有進一步推出壓抑需求的措施,短期而言料對樓市的影響不大。隨著土地供應的增加,預計發展商賣樓步伐亦會加快,對紓緩緊張的供應有一定的幫助。

「港人港地」短期影響輕微

兩幅位於啟德發展區,合共可提供約1,100個單位的土地作為首批「港人港地」將於明年首季推出市場。此兩幅地日後落成的住宅單位只可售予香港永久居民,以及之後30年的轉售對象亦必須是香港永久居民,並且不能以公司名義購買。本欄認為由於涉及單位數目不多,料對市場影響輕微。

值得注意的是政府表明此兩幅「港人港地」只是試點,有需要的情況下,將會繼續推出。然而,短期而言香港可供推出的土地有限,若將大部份住宅地皮轉作「港人港地」,無形中削減「非港人港地」的住宅土地供應,相信會令其更受發展商追捧,有機會因而推高此類地皮的地價。因此相比實行「港人港地」政策,增加土地供應對穩定樓市更加直接,「港人港地」的地皮的數量應適度即可。

另一方面,由於限制轉售予非港人的年期長達30年,置業人士購入此類型物業會相對較為審慎。除非在售價方面… (觀看全文)