整體樓市走勢 > 35屋苑上周交投微跌1.7%至16周新低 相信未來一星期政府出招效應將完全反映 料宗數將顯著下挫 (30/10/2012)

綜合美聯分行資料,過去一星期(10月22日至28日)全港35個大型屋苑合共錄得118宗成交,走勢與前一周(10月15日至21日)120宗相若,僅輕微下跌約1.7%,惟仍創16周新低(見圖)。

政府上周五(10月26日)傍晚再次推出新措施,因此上星期(10月22日至28日)35屋苑交投表現尚未完全反映「出招」後的市況,故成交量按周表現仍得以平穩發展。

上周五政府出招後,市場觀望氣氛濃厚,剛過去的周末十大屋苑成交銳減。事實上,上星期35屋苑的118宗成交個案中,集中於周一至周五促成。預期新措施效應將於本星期才能完全反映出來,未來一星期(10月29日至11月4日)35屋苑成交量料將明顯下挫,估計宗數… (觀看全文)

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住宅供應 > 料今年私樓施工量升至2萬伙創十二年新高 (27/10/2012)

運輸及房屋局公布「私人住宅一手市場供應統計數字」,今年第三季私樓施工量共錄得5,900伙,較第二季5,300伙進一步攀升,並創五年新高。而首三季施工量累計高達16,100伙,已較去年全年10,300伙高出56%,料今年全年動工量可望達至2萬伙,比起之前預計更高,創十二年新高(見圖)。

建築中仍未售出的單位創紀錄高位達5萬伙

事實上,在政府積極推地及發展商動工步伐加快的情況下,建築中仍未售出的單位數目自去年第四季42,000伙持續攀升,今年第三季數目已升至5萬伙的紀錄新高。

正因建築中仍未售出的單位數量高企,即使已批出土地仍未動工(可隨時動工的熟地)供應有所回落,未來3至4年潛在新供應(包括建築中仍未售出、已落成未售出、可隨時動工的熟地)亦將維持於65,000伙,為近年高位水平。而隨著政府維持推地政策及發展商持續吸納土儲下,預期熟地單位數目將會回升,並帶動未來潛在新供應勢增… (觀看全文)

樓市前瞻 > 樓價若失控 政府揚言再出招 土地供應增 新盤溢價料收窄 (26/10/2012)

上星期行政長官向新一屆立法會闡述施政理念時,再一次重申在處理樓市問題上,會以增加土地供應作為政府的中期目標及方案。而剛過去的週末,財政司司長亦提及樓價與市民的購買力脫節,如有需要時,政府會毫不猶疑再度出招穩定樓市。面對樓價不斷上升,政府再度出招幾乎是無可避免。而自從政府於過去兩年主動每季推售土地,雖然樓價仍然不斷上升,惟地價的升幅已出現放緩的情況。相信只要政府繼續推出土地,樓價有機會回穩。

早前西鐵朗屏站(北)項目成功以約17億元售出,每呎樓面地價約3,200多元,屬市場估值下限,比起去年2月截標的前元朗 地皮的售價低約10%。固然朗屏站地皮設有較多限制條款,但反觀同期樓價卻錄得約15%的升幅。因此,現時的地價不升反跌,或多或少與發展商出價審慎有關。

另一幅將軍澳地皮亦於上月以市場預期價格範圍內成交,地皮呎價被標榜為區內新高。然而,這幅地屬臨海地皮,景觀較鄰近之前售出的地皮優勝,即使設有限量條款,但呎價較同區於2010年拍賣的另一幅地皮僅高出約1.5%,反映發展商出價較之前審慎。

綜觀上述兩幅地皮成交的結果,樓面呎價雖然符合市場預期,惟發展商在入標出價投地時,明顯未見進取,取態亦傾向審慎。本欄認為,相信隨著政府持續增加土地供應,樓價升勢有機會得以舒緩。

政府增土地供應 發展商推盤步伐加快

另一幅位於將軍澳第68A2區亦已於日前公開招標,市場估值每呎樓面介乎4,000元至5,000元。雖然地皮屬臨海地段,但由於勾地表內同區仍有5幅住宅地皮,令發展商吸納土地儲備的機會增加,所以估值偏向保守亦屬合理。

事實上,政府增加土地供應的施政方向清晰,批出預售樓花同意書的速度亦已加快,相信… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 大型新盤登場 市場聚焦一手 二手市場受壓下35屋苑成交量按周跌逾2成 (24/10/2012)

發展商持續加快推盤步伐,上周更有市場矚目的大型項目登場,令市場焦點集中在新盤上,二手交投因而受壓下跌。綜合美聯分行資料,過去一星期(10月15日至21日)全港35個大型屋苑合共錄得120宗成交,較前一周(10月8日至14日)156宗下跌23.1%,回落至近15周新低水平(見圖)。

創近21星期按周最大跌幅

QE3效應下,縱使預期熱錢流入對本港股市及樓市起著正面刺激作用,但由於多個新盤部署開售,吸引市場焦點集中一手市場,再加上二手住宅盤源減少,業主叫價強硬,令35屋苑成交最終下跌逾兩成,創近21星期按周最大跌幅(見圖)。

若將35屋苑成交量按新界三區劃分,新界區跌幅最多,區內17屋苑二手成交量按周跌約45.2%至40宗。受到多個新盤推售影響,跌幅最高的天水圍嘉湖山莊新港城成交均下跌逾7成,前者僅錄4宗成交,而後者則減少至2宗;而另一受新盤影響的愉景灣亦下跌逾4成,成交跌至7宗。

至於九龍區同錄得跌幅,上周10屋苑成交量合共44宗,按周下跌12.0%。雖然成交最多的美孚新村錄得11宗成交,按周上升10.0%;但新都城按周下跌50.0%,而海逸豪園亦下跌42.9%,拖累該區按周錄得跌幅。

反觀,港島區8屋苑則增加約9.1%至36宗,其中太古城海怡半島維持雙位數字成交,分別錄得11宗及10宗;而杏花村成交亦上升1倍至6宗,帶動該區成交為三區之中… (觀看全文)

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土地註冊處數字 > 整體物業註冊金額連續4年突破5,000億元 (19/10/2012)

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至10月17日為止,今年整體物業(包括一手私樓、二手住宅、工商舖及純車位等)買賣註冊量錄得89,275宗,涉及的金額達至約5,058億元,自09年以來連續4年超過5,000億元水平(見圖一)。

二手住宅市場佔逾半 新盤比重未及非住宅

若將金額按物業類別劃分,二手住宅市場佔逾半。據資料顯示,本年迄今(截至10月17日為止)此類別物業的金額涉及約2,613億元,佔約52%。至於工商舖及純車位等非住宅物業金額約1,361億元,佔約27%。而餘下約21%則為新盤市場,涉及金額約1,084億元(見圖二),各類物業金額比重與去年近似。

一手金額按年差幅最大 料新盤登場有助收復失地

值得注意的是,今年多個新盤相繼登場,銷情理想,帶動一手交投表現突出,註冊量已逼近去年全年水平;不過,因當中有不少中細價新盤應市,令涉及的一手金額未能同步跟隨宗數,目前仍較去年少約17%,差幅比起二手住宅及非住宅物業更加顯著。

二手市場方面,金額與新盤同樣未及去年水平…(觀看全文)

樓市前瞻 > 一手市場主導 交投暢旺 二手平均金額 屢創新高 (19/10/2012)

QE3推出後一個月出現「一手升,二手跌」的情況可以說是預期之內,事實上,美聯於年初時已指出今年住宅物業表現的特色將會是出現一手量升、二手量跌的情況。

回顧今年初至今不足十個月內,新盤市場(截至10月15日為止)註冊量已破萬宗水平,與去年全年10,800多宗相差僅5%左右,相信於本月內勢必超越去年全年數字。若以金額劃分,樓價介乎五百萬至一千萬元的比重最大,年內迄今達44%,五百萬元或以下亦佔約30%,逾一千萬元則只佔約26%。

有趣的是,去年全年五百萬至一千萬元一手個案佔約43%,比重與本年迄今相若,不過中細價豪宅的比率卻「對調」,五百萬元或以下只有約兩成半,而逾一千萬元則佔超過三成,正好互換位置。

平均每宗一手金額回落至千萬元

然而,年內因有不少中細價新盤充斥,故?使一手宗數逼近去年全年,但同期一手金額卻仍相差一截,暫時仍少約19%,導致本年迄今平均每宗一手註冊金額只有約1,031萬元,與去年全年平均1,207萬元比較減約15%。

由於預計第四季一手新盤依然不乏中細價物業應市,故此今年平均每宗一手金額不排除會進一步回落,甚至有機會跌破2010年平均每宗一手金額998萬元水平。

今年新盤二手市場走勢各異

至於二手市場方面,今年註冊量及金額表現與一手物業卻呈相反。年內迄今二手住宅註冊宗數約5.7萬宗,與去年全年約7.5萬宗相比仍相差近2成半,惟在樓價持續上升的情況下… (觀看全文)