美聯物業 研究報告
2013/03/30
近期新盤繼續主導市場，二手物業成交持續低迷。事實上，自2月下旬政府再推出"新辣招"打壓樓市以來，二手交投急凍，其後迄今的4個星期35屋苑每週二手住宅成交量均低於40宗，為02年有記錄以來最長的"冰封期"。二手冰封，樓價亦開始有所回調，同時間一手則主導市場。上期已提及退市機制中的「二手流轉率」，而今次為大家剖析另一個退市指標-「一手成交比率」。
所謂「一手成交比率」是指每年一手私樓註冊量佔整體住宅註冊量的比率。比率越高即代表一手成交佔整體住宅成交量越多。回看香港近十多年的樓市發展，當一手銷售越多，對二手市場的影響亦越大。97年後，特區政府的八萬五政策中，其中一個重要的供應是私人樓宇，而在97年後數年，私樓落成量大增，發展商亦採取「要量不要價」的策略，一手樓的銷售量與日俱增。在98至03年期間，平均一手註冊比率高達… (觀看全文)
2013/03/26
綜合美聯分行資料，3月18日至24日一星期全港35個大型屋苑只有33宗成交，按周下挫約13%，並連續4星期徘徊於30多宗的極低水平，自02年有紀錄以來最長，二手樓市持續「冰封」(見圖一)。
35屋苑每周交投比起「沙士」更淡更長
翻查資料，即使是03年「沙士」時期，35屋苑一周成交曾低見38宗，但維持時間相當之短，一星期過後已告反彈；可見今次二手樓市情況比起「沙士」的淡靜時期更加慘淡及慢長(見圖一)。
與此同時，繼連續3星期維持18個屋苑「食白果」之後，上周進一步增至19個，足見近期二手交投呆滯的程度。事實上，上周成交量最多的是嘉湖山莊，只有5宗，美孚新邨及沙田第一城亦分別僅4宗及2宗，而港島區藍籌屋苑太古城 … (觀看全文及圖片)
2013/03/23
繼2月下旬政府再推出「辣招」打壓樓市後，樓市3月份的表現可說是相當淡靜。二手交投市況急凍，加上有大型銀行調高新造按揭利率，令樓市雪上加霜。十大屋苑成交於過去三星期的週末均不足十宗，交投急劇收縮為近年罕見。預計3月份的二手成交宗數有機會低見3,000宗水平。雖然單一月份3,000宗的二手成交於近年亦曾出現，但維持的時間非常之短。不過，今次「辣招」加上新造按揭息率調升，二手交投料會維持低位一段時間。回顧03年至今，只有03年頭二手成交連續4個月錄得3,000宗以下的低水平。
經過政府連番推出辣招之後，市場成交低迷程度「媲美」03年是可以理解。事實上，現時經濟層面較03年為佳，但由於針對樓市的政策不斷推出，令到二手住宅成交萎縮。而假若二手成交量一直長期處於一個極低水平而未能改善的話，大大影響樓市健康發展。
始終樓市為本港經濟重要支柱，樓市發展不健康，對本港經濟亦會造成嚴重打擊。故此本欄早前亦提及政府宜及早制定一個退市機制，在樓市上升週期完結時及早推出，避免出現97至2003年大跌市的風險。
當然，何時推出退市方案要有一個周詳的考慮，而本欄認為，政府退市機制之先決條件是樓價出現逾5%的累積跌幅，另外亦要視乎三項… (觀看全文)
2013/03/19
綜合美聯分行資料，3月11日至17日一星期全港35個大型屋苑只有38宗成交，已連續7星期低於百宗水平，打破去年10月下旬推出BSD及加強版SSD後連續6星期不足百宗的紀錄。更甚的是，過去3星期35屋苑每周均不足40宗，即使是03年農曆新年期間，亦僅得連續2星期低過40宗水平，過去3周自02年有紀錄以來最長「冰封」(見圖)。
前一周35屋苑成交量已跌至僅30宗，不及03年「沙士」爆發後的低位38宗，而上周宗數雖然有所回升，但實際上亦只得38宗，等同「沙士」水平，於極低位徘徊(見圖)。事實上，過去3星期35屋苑成交合計才僅僅106宗，仍遠遠低於去年平均每周約143宗水平逾2成半，二手市場低迷情況不難想像。
政府接連推辣招下，二手物業市場表現持續疲弱。再者，近期多個新盤推出及部署登場，除成樓市焦點外，亦吸納部分購買力，二手成交持續慘淡。然而，在此情況之下，上周有銀行調高新造按揭息率，令淡靜的二手市況進一步冰封。因銀行於上周三才公布新造按揭息率計劃，故該因素並未全面於上周成交量反映出來。事實上，上周38宗買賣中，單以周一及周二兩天計算，成交佔一半，媲美周三至周日的五天。
「食白果」屋苑連續3星期維持18個
至於「食白果」屋苑數目 … (觀看全文及圖片)
2013/03/15
延續上期話題，今期談談中港融合對企業帶來的影響。近年內地企業紛紛來港上市，此舉鞏固香港作為國際金融中心的地位。而本港金融業務得以迅速發展，亦歸功於過去多年來外籍專才來港工作的數目大幅增加。近年，國內公司南下發展越來越普遍，例如：蘇寧電器併購鐳射、中信証券併購里昂証券等，當中最矚目的是國內地產發展商開始參予發展香港的地產項目。1月萬科夥拍新世界以高於市場預期的價錢投得荃灣優質地皮。作為國內龍頭地產發展商，萬科具有向內地人推廣此項目的優勢。
同時，中國內地一些銀行亦增加在香港的投資，例如中國農業銀行和中國建設銀行在香港投資數十億元的全幢寫字樓物業。其次，越來越多國內金融機構例如漢威資本和華夏基金(香港)有限公司亦已經在香港發展其業務，並在2012 年住宅物業按揭市場中佔有一個很重要的份額。當然，中銀國際證券有限公司是其中一個非常成功的例子，為準備或已經在香港發展業務的國內企業作為借鏡，尋找商機。上述的情況相信會持續出現，更多國內企業計劃在香港成立公司或擴展他們在港的營運規模。而市場對本港寫字樓的需求亦會因此而上升。隨著更多內地企業在本港開展業務，他們將引入更多內地專才來港，同時帶動本港住宅物業的需求。確實，買家印花稅及最新出台的雙倍印花稅將會令國內投資者減低來港投資物業的興趣，令熾熱的樓市及飆升的樓價得以冷卻。不過，有實際需要的國內人士將會轉投租賃市場，租金相信會因此而被推高，變相支持本港樓市。
現時，中國已經躍升成為世界第二大經濟體系，隨著中港兩地更緊密… (觀看全文)
2013/03/12
政府連番出招對樓市的影響逐步發揮，疲弱的市況進一步顯現。綜合美聯分行資料，3月4日至10日一星期全港35個大型屋苑只有30宗成交，按周再挫21.1%，比起上月農曆新年假期的一星期(2月11日至17日)的34宗更少，亦未及03年「沙士」爆發後的低位38宗，僅僅高於03年農曆新年假期一周的21宗，創十年新低(見圖)。
18個屋苑「食白果」
上周35屋苑中，高達18屋苑「食白果」，佔逾一半，數目與前一周一樣。即使上周錄得成交的屋苑，其一星期合計的個案亦寥寥可數。上周成交量最多的屋苑為美孚新邨、新都城及嘉湖山莊3個，各只得3宗買賣，足見市況相當淡靜。
比起去年推出BSD及加強版SSD後更差
過去6星期35屋苑一直持續低於百宗水平，媲美去年10月下旬推出BSD及加強版SSD後同樣連續6星期不足百宗的情況。值得注意的是，對上一次6星期成交量合計共有431宗成交，而剛過去的6周則只有308宗，對比當時少約28.5%。由於政府連番出招的威力持續發揮，加上雙倍印花稅打擊，致令今次市況更淡靜。
上周二手交投疲弱，除了因政府出招的效應浮現外，新界北區有大型新盤即將推出成市場焦點亦是另一原因。若將35屋苑成交量按港、九及新界三區劃分，上周… (觀看全文及圖片)
2013/03/08
十年前的大環境究竟與今天有何不同? 其一當然是香港樓價已經上升了超過2倍；其二就是港元與人民幣兌換由升值變為貶值。香港與內地在消費、住屋和投資模式的對調引來市場紛論。隨著香港與內地的融合進入新階段，兩地之間的經濟活動日趨頻繁，這對本港經濟帶來莫大的支持。當然，兩地融合過程中所帶來的代價亦不容忽視，如日用品的短缺，搶奶粉就是一個例子。不過，兩地融合所帶來的收益亦同樣不能被低估。今天，兩地融合所帶來的收益與十年前所帶來的艱難造成強烈的對比。
2003年初，香港經濟正面臨被邊緣化的威脅。與此同時，大量本港企業家將業務北移，而且不少本港市民喜歡北上消費。再者，由於當時內地樓價便宜，吸引不少香港市民前往內地居住。根據2003年政府統計數字，於中國大陸擁有房屋或租住房屋的香港家庭數目就接近214,000個，較之前兩年上升13.5%，港人北移買樓現象同樣令當地人的憂慮增加。
十年過去，香港與內地的互動情況出現了轉變。財富北移的情況… (觀看全文)
