樓市前瞻 > 樓市仍受負利率影響 低按揭成數減泡沫風險 (26/04/2013)

國際貨幣基金組織(IMF)再度評論香港樓市的最新發展,指出住宅樓價的升勢最近已有所放緩,並認同金管局的一系列收緊按揭措施,以確保香港金融體系的穩定。樓市近期確已進入調整期。3月份無論量價均有見回調的情況。整體物業買賣合約登記從去年11月的11,581宗,降至今年3月的6,841宗,預期4月的註冊量會進一步下降至4,500宗以下,物業交投下跌趨勢明顯。

香港經濟基本面仍然良好,失業率低企,市場資金充裕,低息環境以及物業需求強勁的前提下出現量價齊跌的情況,顯然與政府此前的連番辣招直接相關,亦反映出政府辣招已開始奏效。樓價走勢很大程度是受供求、經濟及利率影響,而IMF特別指出目前香港樓市所面對的風險就是高企的實質負利率。現時香港通脹遠較利率為高,實質負利率約4厘,情況較新加坡… (觀看全文)

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整體樓市走勢 > 35屋苑連續12星期不足百宗成交 淡靜情況長達接近3個月 (23/04/2013)

新辣招於2月22日公布後,至今已達2個月,二手樓市轉靜的情況持續。事實上, 2月初在市場焦點集中一手物業以及憂慮政府再次出招的情況下,35屋苑一周成交量已跌穿百宗,其後相繼受農曆新年傳統淡季的影響以及新辣招的打擊,二手樓市交投一蹶不振,至今已連續12星期未能突破百宗關口,淡靜情況長達接近3個月(見圖)。

上周35屋苑按周跌約8.3%至55宗

上周35屋苑成交量再度回落,綜合美聯分行資料,4月15日至21日一星期全港35個大型屋苑錄55宗成交,較前一周4月8日至14日的60宗回落約8.3%。始終目前低息環境下,業主持貨力相對較強,單位的減價幅度未及準買家所預期,而隨著早前減價幅度較大的盤源被市場吸納後,買賣成交亦告減少。

縱使4月份二手交投按月回升 惟表現仍有待改善

無疑4月份二手交投表現相對3月份略見好轉,以過去3星期計算,4月份35屋苑成交量暫錄177宗,比起3月份全月約150多宗有所增加;不過,相信本月難與1月份600多宗相比,而本月二手交投… (觀看全文及圖片)

樓市前瞻 > 3「D」辣招籠罩樓市 打擊不同類型置業需求 (19/04/2013)

在辣招不斷推出及銀行調高新造按揭息率的陰霾下,樓市成交一直維持低位。香港物業市場一般以四大類型買家支持,一是首次置業人士,即行內所講的上車客。二是換樓客,跟就是長線及短線投資者,而香港作為一個自由貿易港,外來買家無論是投資抑或自住亦是重要的一環;然而,近期樓市的淡靜亦不單是住宅物業、就連非住宅物業如工廈、商舖及寫字樓的成交亦隨著辣招推出後一蹶不振。估計4月的整體物業註冊量甚至有機會跌穿4,500宗,屆時將為96年以來第三次低於此水平的月份。歸根究底,是政府推出3D(SSD、BSD及DSD),即特別印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的影響。

先說SSD,SSD是針對市場內的短線投機買賣。事實上,自2010年11月推出SSD後,反映短炒的所謂確認人成交已見大幅減少。本年首季此類個案只錄得5宗註冊登記,佔二手註冊量只有0.04%,反映短炒投機活動近乎絕跡。

除此之外,其後推出的加強版SSD以及DSD對中長線的投資者就有更大影響。現時若已持有物業而又打算購入單位作長線投資的收租客需要繳付雙倍印花稅,此舉無疑增加投資成本,加上如3年內因市況出現變化而要沽樓套現的話,還另外需要繳付SSD,難怪現時的中長線投資者… (觀看全文)

整體樓市走勢 >業主擴闊議價空間 市場現承接 35屋苑成交量按周走勢平穩 企穩60宗水平 (16/04/2013)

自2月下旬政府推出新辣招後,住宅物業交投轉淡靜。然而,近期已有部份二手業主擴闊議價空間,在市場累積了一定購買力之下,二手買賣交投於前一周已有所回升,而上周表現相若。綜合美聯分行資料,4月8日至14日一星期全港35個大型屋苑共錄60宗成交,較前一周4月1日至7日62宗僅輕微減少約3.2%,按周走勢平穩發展,擺脫早前僅30多宗的極低水平(見圖);

比起年內最高位的176宗少約66%

然而,上周35屋苑成交宗數無疑較早前有所增加,但仍未能突破百宗關口,而不足百宗的紀錄亦進一步延長至11周。再者,上周成交量比起農曆新年前1月份買家偷步入市的較暢旺市況仍少一截,該月中旬的一星期曾達… (觀看全文及圖片)

樓市前瞻 > 私樓樓價調整 資助出售房屋銷售氣氛亦受影響 (15/04/2013)

政府推出雙倍印花稅新辣招後已1個多月,無論是二手成交及樓價均出現調整。先說二手交投,過去的10個星期,35個大型屋苑每星期的成交均不足100宗。與去年10月下旬推出辣招後只有6個星期不足百宗成交相比,今次的影響更為明顯。與此同時,樓價亦開始見調整,亦是2011年下半年樓價出現調整後再次下跌。根據美聯樓價走勢圖」,按實用面積計算,今年3月全港平均樓價按月微跌0.8%至9,045元。

樓市低迷,業主也不得不改變之前的強硬立場,事實上,二手業主近期普遍叫價回軟,而實際的成交價亦較市價有所折讓。3月份市場上頻頻錄得減價成交個案,部份物業更是低市價成交,而個別成交個案價格跌幅約為3%至5%。隨著私人市場的樓價開始調整,連帶一般以用家為主的資助出售房屋市場成交亦見放緩,更甚的是早前甚受關注的房協資助出售房屋項目綠悠雅苑於上周推出,首六日近乎一半合資格的申請者缺席的情況,反映就算是用家為主的資助出售房屋市場亦因市況放緩而受到影響。

對於一些首次置業的人士,房協資助出售房屋綠悠雅苑… (觀看全文)

樓市前瞻 > 設退市機制 免毀樓市支柱(三) (06/04/2013)

一連四天的復活節假期結束,週末十大屋苑二手成交雖然按周有所回升,但四天假期的成交亦只有24宗,不單較去年同期的62宗下跌逾六成,與2009年同期103宗高位比較更大跌近77%。「雙倍印花稅」辣招已推出逾月,二手交投仍處於膠的狀態,而二手低成交的情況有機會於短期內持續。本欄過去兩期已為大家分析過三個樓市指標的其中兩個,分別為二手流轉率及一手成交比率,今期剖析最後一個指標-「新盤溢價」,即新盤定價與二手呎價的差幅。

近期二手交投淡靜,但一手成交仍維持一定的水平,歸根究底是近期一手定價轉趨保守,一手樓的定價與同區差不多質素二手樓的呎價差距有收窄的跡象。事實上,以往新盤溢價對整體物業市場有舉足輕重的影響,新盤溢價越高,一手成交相對較少。回顧97年後,由於土地供應大增,同時間經濟下滑令到需求減少,在供過於求的情況下,樓價下跌,更甚的是發展商務求盡快賣樓套現後再投入資金買地,故新盤定價越定越低。

當新盤定價越接近二手市場物業價格時,買家紛紛轉投一手市場,一手二手客源,亦成為市場… (觀看全文)

整體樓市走勢 > 35屋苑復活節長假期的一周36宗 按周升9% (03/04/2013)

綜合美聯分行資料,3月25日至31日一星期全港35個大型屋苑共錄36宗成交。而過去一周適逢復活節長假期,若與去年復活節長假期的一星期170宗相比,今年宗數大跌近8成,並是自03年以來再度不足百宗的一年。

市況淡靜 連續5星期僅徘徊於30多宗

至於與前一星期相比,在新辣招及銀行調高新造按揭息率之下,有部份二手業主議價幅度擴大,令成交在復活節長假期有所回升,而上周35屋苑亦錄約9%按周升幅。不過… (觀看全文及圖片)