樓市前瞻 > 樓價跌2成 政府才撤招? (24/05/2013)

雙倍印花稅實施已達3個月,連同去年10月下旬推出的買家印花稅及加強版額外印花稅,樓市成交急挫,雖然近期的二手市況有回暖的跡象,35個大型屋苑的二手成交量連續15星期低於百宗水平後,上星期終於重上百宗,但與年初1月中旬逾170宗仍有一段距離,更遑論與高峰期的500多宗水平相比,可見現時的二手物業交投量仍處於一個不正常的低水平。樓市降溫是不爭的事實,而樓市長期仍維持於這個膠著的狀態亦是一個不健康的市場。

毫無疑問,政府推出多項招數的目的是要樓市降溫,相信樓價調整亦是考慮之一。正因政府何時撤招並沒有一個時間表,而市場上亦有言論指出樓價要調整2成才算合理。筆者嘗試以供樓負擔比率的角度分析樓市的情況。

最新4月份以建築面積計算的二手住宅平均呎價約7,200元,以一個建築面積500呎的單位,20年樓按還款以及最新平均按揭利率約2.7厘計算,每月供樓支出佔居於私人物業的家庭入息中位數約45%,與去年同期相比增加約7至8個百分點。假若樓價從現水平下調2成,即二手平均呎價回落至約5,760元,以同一個面積的單位、按息及還款年期計算,負擔比率將下調至約36%,回到去年初水平。至於36%的負擔比率是否達到政府期望樓價回調的幅度,又是否足夠令政府撤招或調整部份的辣招,實在不得而知! 但有一點要注意的是,若成交長期維持在一個比正常水平低的情況,有機會令到本港經濟活動減慢。

另外,除樓價回軟之外,租金亦… (觀看全文)

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