住宅租賃市場 > 私樓呎租按年升約13% 升幅為23個月新高 通脹升溫添壓力 (23/11/2012)

美聯租金走勢圖」資料顯示,最新10月份私樓平均呎租錄23.3元。租金已連升8個月(見圖)。住宅租金持續攀升,除反映住屋剛性需求強勁,亦將令未來通脹帶來升溫壓力。

據政府統計處公佈最新10月份基本通脹率(剔除所有政府一次性紓困措施)按年上升3.8%,較9月份3.9%稍低。當中私人房屋租金指數則升約5.2%,雖然升幅較9月份5.5%亦有所下調,不過,值得注意的是,由於通脹內的私人房屋租金指數存有滯後的情況,故近期租金升勢實際上並未能完全反映出來。

美聯租金走勢圖」資料顯示,若與去年同期相比,私樓平均呎租按年升幅持續擴闊,今年10月份租金較去年同期按年上升約13%,升幅為23個月以來新高(見圖),相信這情況將會在未來通脹數字逐漸反映出來。因租金為計算通脹率其中一項重要成份,因此其走勢成為通脹變化的其一重要元素。事實上,日前政府亦表示輕微上調今年的通脹預測,整體通脹率預測由3.7%上調至3.9%。

自「雙辣招」推出後,無疑令住宅市場氣氛轉靜,但大部份業主未有大幅減價沽貨,出現價穩量跌的情況。雖然有部份業主將單位由放售轉為放租,令放租盤有所增加,但同一時間有部份準買家… (觀看全文及圖片)

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住宅租賃市場 > QE3出台 私樓呎租創新高 通脹升溫壓力增 (21/09/2012)

政府統計處公佈最新8月份基本通脹率按年上升3.7%,較7月份4.2%為低。然而,QE3正式推出,令與美元掛勾的港元貶值,油價上升及入口貨品價格亦會隨之而上升,本港近期回落的通脹有機會於未來重拾升軌。再者,相信業主會調升租金,將通脹壓力轉嫁到租客身上,料未來租金將進一步上升。QE3的推出加上租金上升,料帶動通脹升溫。

通脹率中佔近四分之一為私人房屋租金指數,足見租金為影響通脹的其中一項重要成份,而其按月升幅持續收窄,8月升幅放緩至5.5%。不過,由於私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料,因此部份租約早已簽訂,故私人房屋租金指數存有滯後的情況,而近期租金升勢並未能完全反映出來。

美聯租金走勢圖」資料顯示,最新8月份私樓平均呎租錄得22.49元。事實上,若與去年同期相比,私樓平均呎租按年升幅持續擴闊,8月租金按年上升約7.4%,為11個月以來新高,料這情況將會在未來通脹數字逐漸反映出來。

與此同時,美聯租金走勢圖」顯示租金… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 私樓呎租按年升幅擴闊至5.8% 為10個月以來最高 (25/08/2012)

隨著年初樓市回暖,樓價回升,租金亦跟隨上揚。而踏入第三季傳統住宅租務旺季,加上內地學生租樓需求殷切的帶動下,近數月私樓租金升勢得以持續。據美聯租金走勢圖」資料顯示,最新7月份私樓平均呎租錄得21.89元,租金自今年2月後,已連升5個月,首7個月累積上升約8.9%。上月租金比起97年高位更高出約5%,創紀錄新高。最重要的是,私樓平均呎租按年升幅似有擴闊之勢,上月租金按年上升約5.8%,為10個月以來最高(見圖)。

由於租金為計算通脹近四分之一的比重,其升勢成為帶動通脹上升的其中一項重要成份。不過,政府統計處公佈最新7月份通脹率中的私人房屋租金指數,其按年升幅卻逐步放緩。

由於消費物價指數內私人房屋每月租金支出包括新訂租約、續訂租約以及現行租約的租金資料,部份租約估計為早於半年前,或遠至一年前已簽訂,而去年下半年租金升幅放緩的情況亦已漸漸反映到近期私人房屋租金指數上,並成為近期通脹放緩的其中原因之一;

不過,私人房屋租金指數有滯後的情況,因此近期租金回升的走勢實際上並未完全於最新的通脹反映出來。事實上,若將綜合消費物價指數內私人房屋租金的按年變動率延至一年前(反映一年前市況),其走勢與美聯租金走勢圖」按年變化頗為相似。而根據美聯租金走勢圖」的私樓平均呎租按年變化走勢,其升幅於去年下半年收窄後,今年… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 住宅租金破97 創紀錄新高 首5個月72%租務個案月租過萬元 (22/06/2012)

樓價重拾升軌,而租金亦跟隨樓價上揚,據美聯租金走勢圖」資料顯示,最新5月份私樓平均呎價錄得21.15元,租金連升3個月,而首5個月則已累積上升約5.3%,呎租並超越97年高位水平,創紀錄新高(見圖)。

隨著租金上揚,月租逾萬元個案比率亦高企。事實上,租金走勢與月租逾萬元的租務個案比率往往呈相似。以美聯物業促成的住宅租務個案分析,今年首5個月月租逾萬元的租務個案比率達72%,比起去年全年約69%為高,較2010年約62%多約十個百分點。

回顧過去5個月住宅租務市場,以美聯物業促成的租務個案計算,並以同一屋苑同座同室但樓層相差不遠的單位作比較,今年5月份與去年12月相比,當中珀麗灣20座中低層H室單位,剛於上月以11,500元租出,相對去年12月樓層更高的單位月租10,800元增加約6.5%。又如太古城興安閣中高層G室,上月以17,200元租出,比起去年12月層數略高的單位月租16,300元高出約5.5%。至於 慧豪園3座高層H室單位,上月租金7,700元,亦較去年12月份… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 首4個月私樓呎租累升2.8% 創7個月新高 (19/05/2012)

本價重拾升軌並連升數月,率先升穿去年高位,而租金升勢亦跟隨上揚。據美聯租金走勢圖」顯示,4月份平均每呎租金報20.66元,繼3月後持續向上,首4個月累積上升約2.8%,並創7個月新高。雖然目前租金尚未超越去年8月份平均每呎20.94元高位,但已逐步逼近該水平(見圖)。

放租盤減少 住屋有需求

自農曆年後樓市回暖,二手買賣成交回升,有部份原本放租的業主趁旺市將單位轉買,放租盤因此而減少,租金走勢亦得以止跌回穩。再者,樓市回暖,樓價亦重拾升軌,租金跟隨持續攀升。當然,除了放租盤減少外,住屋需求強勁的因素亦不容忽視。

值得注意的是,雖然樓價升勢領先租金,但呎租升幅亦跟隨其後,因此租金回報率得以企穩逾4厘水平。在未扣除管理費、差餉及其他費用下,最新4月份租金回報率約4.1厘… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 租金連跌半年之勢告終 3月份私樓平均呎租重上20元 (11/04/2012)

根據美聯租金走勢圖」顯示,2月份租金跌勢已告收窄,而最新3月份按月回升約1.9%,平均呎租報約20.1元,連跌6個月的走勢終止。自農曆年後,樓市回暖,買賣交投暢旺,有部份業主將單位轉租為買,令放租盤源減。2月份租金跌勢已明顯收窄,而上月更掉頭回升,打破連跌多月的跌勢。每呎租金重上20元之餘,重返去年底水平(見圖一)。

呎租重返至去年尾水平

雖然因租盤增加而令租金回落,惟在低息環境下,業主持貨力強,亦同時不願意大幅減租將單位租出,造就早前呎租雖然連跌6個月,但累積僅回落約5.8%左右;而隨著租金回升,3月份已反彈至去年尾約20.1元水平,而比起去年8月份高位平均呎租20.94元已收窄至約4%左右的差幅(見圖一)。

空置率減 支持租金

低息環境為其一因素外,空置率回落相信是另一支持租金的原因。差餉物業估價署上周公布最新私樓空置率資料,2011年底回落至約4.3%,重返2009年水平,並為近十多年的低位,除了反映市場對物業存有買賣的實質需求外,租務亦有一定的需求… (觀看全文)

住宅租賃市場 > 租金跌勢收窄 2月跌幅為近5個月最少 (17/03/2012)

2月二手樓市氣氛轉旺,買賣成交顯著回升,估計有部份業主收回原本放租的單位。在放租盤減少下,上月租金跌勢得以明顯收窄。據美聯租金走勢圖」顯示,2月份私樓平均呎租為19.73元,按月僅回落約0.5%,跌幅顯著收窄,為近5個月最少(見圖一)。

去年下半年開始,樓市氣氛轉靜,但業主持貨力相對較強,故不少業主未有因此而大幅降價求售,反而轉為長期持有並將單位轉賣為租,令租金於去年8月後持續下滑;惟上月住宅買賣市場轉趨回暖,有部份業主收回原本放租的單位,租盤量減成為上月租金下跌幅度收窄的原因。

值得注意的是,雖然近數月租金走勢下調,但同期樓價亦有所回落,故此期間租金回報率走勢變化不大。在未扣除管理費、差餉及其他費用下,上月租金回報率處逾4厘水平。

租金回報利差現正數

無疑目前租金回報率未算特別吸引,惟近數年按揭利率一直低企,令租金回報率得以維持高於按揭利率(以P按計算)水平,即所謂的租金回報正利差,意指業主出租單位後將每月收取的租金歸還每月樓按貸款後仍有餘款;反之,業主收取的租金未能足夠支付每月供款,並需要補貼每月樓按的餘額,稱之為負利差,即租金回報率低於按揭利率(見圖二)。

由於美國聯儲局表示… (觀看全文)