專題報告 > 料今年全年純車位註冊量達12,000宗新高 (28/11/2012)

被稱為「辣招」的加強版額外印花稅(SSD)及「買家印花稅」(BSD)推出已一個月,市場上不少資金逐漸從住宅物業流向非住宅物業(包括工廈、舖位、寫字樓及純車位等)。美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,截至11月23日為止,本年暫已錄得9,573宗純車位的買賣註冊登記。在車位需求增長下,預料今年全年車位交投續贏大市,註冊量可望達12,000宗,佔整體物業註冊比率有機會突破一成(見圖)。

純車位物業吸引 註冊量跑贏大市

事實上,自2010年開始,純車位物業註冊量3年來均跑贏大市,而今年截至11月23日,整體物業註冊量較去年全年跌4.3%,住宅註冊量跌8.5%,但非住宅物業註冊量均錄升幅,工商舖註冊量與去年全年比較升10.1%,而純車位更按年升15.6% ,逆市中一枝獨秀。

在需求增長下,車位市場預料繼續暢旺。由於近期發展商積極推售車位,而過去一個月估計逾3,000個車位發售,若趕及12月註冊的話,單月純車位註冊量有機會達2,500宗水平,料創有紀錄以來車位單月註冊量新高,估計全年純車位註冊量可望達12,000宗。而今年住宅交投下跌,在此消彼長的情況下,純車位註冊量佔整體物業註冊量比率料破… (觀看全文及圖片)

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專題報告 > 資金流向 另類投資受追捧 (17/11/2012)

自「加強版」額外印花稅及買家印花稅推出已達三個星期,未受措施影響的非住宅物業頓成市場焦點,其中車位市場「有價有市」,不少車位被投資者熱捧, 而發展商近期亦積極推售車位物業。事實上,發展商積極拆售旗下屋苑的車位並不是近期才出現,年內亦有不少此類成交。亦是這個原因純車位買賣個案因而被推 高,造就今年註冊量較去年上升。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首10個月純車位買賣註冊登記數字合共錄8,362宗登記,宗數已突破去 年全年8,282宗。相信近期車位個案熱賣下,估計今年全年純車位註冊量有機會突破萬宗水平。與此同時,年內首10個月純車位個案佔整體物業(包括住宅及 非住宅)的註冊個案比率達至8.8%,比率不僅遠高於97年5.3%,並且打破去年7.6%高位,創有紀錄以來新高。

純車位成交急增主要是受到資金流向的影響,自2010年11月SSD措施首次推出後至今年9月的23個月內,純車位買賣宗 數合共約有17,290宗,較措施推出前23個月的13,704宗大幅增加約26%(見圖);反觀,直接受到SSD所影響的住宅物業,則由措施實施前23 個月約24.4萬宗,下跌至措施實施後23個月約16.8萬宗,跌幅高達31%,足見純車位表現遠較住宅市場為佳… (觀看全文)

專題報告 > 住宅摸貨註冊量連續一年每月「單數」登記 「加強版」SSD措施將令個案持續於極低水平徘徊 (05/11/2012)

自2010年11月推出額外印花稅以來,對壓抑炒賣成效已相當顯著,反映住宅短炒的摸貨註冊個案已連續一年低於10宗水平(見圖)。目前樓市以用家及長線投資者作主導,短炒可說是幾乎絕跡。政府加碼推出「加強版」額外印花稅,不過由於摸貨註冊個案已顯著下跌,相信在新措施下此類個案持續於極低水平徘徊。

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,10月份住宅摸貨註冊量僅錄得2宗,而年內首10個月合計只有44宗,即平均每月只得4.4宗。宗數遠遠低於2010年11月份單一月份約231宗摸貨登記(見圖)。

首10個月住宅摸貨註冊量比率連0.1%亦有所不及

若以年內首10個月整體二手住宅註冊量約60,953宗相比,住宅摸貨的44宗個案,僅佔約0.072%,即表示每1萬宗二手成交中,約7.2宗為摸貨個案。數字足以反映現時住宅摸貨數字情況偏低,短炒可謂絕跡,而今年住宅摸貨個案已接近「見底」。

回顧過去10個月,若將住宅摸貨按新盤及二手劃分,主要為新盤摸貨,即從發展商購入一手單位後再以摸貨形式轉售的個案;然而,因樓花單位不能轉讓而令其顯著下跌,年內首10個月錄得32宗;反觀,即從二手市場購入單位再以摸售形式轉售的二手摸貨註冊量… (觀看全文)

專題報告 > 平均每宗二手居屋金額升至245萬元 創紀錄新高 (10/08/2012)

私樓樓價上揚,平均每宗二手居屋金額亦水漲船高。據美聯物業資料研究部及土地註冊處資料顯示,7月份二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量共錄得436宗登記,而金額則約10.7億元,即平均每宗二手居屋金額約245萬元。此數字已連升6個月,並早於今年5月份已超越97年高位後,7月進一步攀升至紀錄新高(見圖)。

相比起整體二手住宅市場平均仍少近一半

值得注意的是,雖然平均每宗二手居屋金額創新高,但相比起整體二手住宅市場平均每宗約484萬元仍少近一半(見圖)。兩類市場平均金額存差距,除因私樓價格普遍較居屋為高外,另一原因是二手居屋包括未補地價的第二市場成交個案,拖低其平均每宗金額數值。

反觀,宗數方面,鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,因此7月份註冊個案實際上主要反映6月份市況。由於6月份二手樓市受歐債問題以及眾多新盤的影響,交投顯著回落,致令7月份二手居屋註冊個案僅得436宗,按月跌約18.8%,並創近5個月新低。若以地區劃分,港島九龍新界3區7月份二手居屋註冊量均告下跌,當中跌幅最少的是九龍區,按月減約7.9%至116宗,而新界區跌約19.5%至280宗,港島區則急挫36.5%至只有40宗;然而,隨著… (觀看全文)

專題報告 > 300萬元或以下二手住宅登記中 居屋比率升至17.7%的7個月新高 (26/07/2012)

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,7月首24日300萬元或以下的二手住宅物業註冊量約1,522宗,當中屬二手居屋(包括已補地價及未補地價)為270宗,即佔約17.7%,而此比率為7個月新高,並重返去年底水平(見圖)。在樓價上升下,有部份買家於二手居屋市場選舉心水的細價單位,帶動此比率得以回升。

7月首24日錄得300萬元或以下物業註冊登記最多的6個二手居屋屋苑中,以馬鞍山錦豐苑及沙田穗禾苑註冊個案最多,齊錄9宗登記,以1宗之差領先九龍灣麗晶花園。至於屯門兆康苑、天水圍天盛苑天頌苑均以7宗登記入榜。

值得注意的是,兆康苑天盛苑天頌苑7宗買賣個案悉數為300萬元或以下,而錦豐苑穗禾苑亦雙雙佔9成,至於麗晶花園則佔約89%左右,正正顯示居屋滿載細價物業可選擇。事實上,目前二手居屋個案中,超過8成屬於300萬元或以下的登記。

白表人士可免補地價購居屋的效應尚未反映

最重要的是,由於本月二手住宅註冊登記主要反映… (觀看全文)

專題報告 > 家長望子成龍 名校網物業受追捧 (14/07/2012)

近日英國經濟學人智庫公布今年香港成為「全球最宜居城市」,爆冷奪冠的其中一個其中因素是香港有不少綠色空間,郊野公園近在咫尺。值得一提的是,該調查的評分標準包涵不同範疇,當中教育方面本港評分更取得100分滿分。事實上,本港擁有享譽國際的專上學府,而且又有12年免費教育,加上無論於本地抑或海外升學亦不乏機會。因此除了本地外,亦吸引內地人士送子女到本港接受教育,而此舉亦無形中為本港住宅物業帶來住屋需求。

本港家長望子成龍的心態與日俱增,子女能夠入讀名校更是不少父母的心願。相信有部份家長會選擇入住名校網區,以增加子女入讀心儀名校的機會。而第三季租務市場傳統旺季的暑假已至,新一輪租務潮亦會起動,料對租金起支持作用,特別是名校網區,包括11校網的中西區及41校網的九龍城區。

再者,近年出生數字上升的情況不用多說。與此同時,近年本港結婚數目亦持續向上。去年結婚數字錄5.79萬,為有紀錄以來的新高。事實上,近年住宅買賣宗數呈升勢,結婚數目上升亦是其中原因(見圖)。

隨著結婚數字上升,料往後的出生數目亦會有所增加。在出生與結婚俱升下,對學前教育的… (觀看全文)

專題報告 > 美聯:首4月樓價累升7.7% 十大屋苑近96%獲利 (12/05/2012)

美聯樓價走勢圖」顯示,4月份平均每呎樓價報6,103元,連升3個月,首4個月錄得約7.7%的累積升幅。過去數月樓價重拾升軌,不僅收復早前調整的失地,甚至超越去年5月份高位5,972元水平(見圖)。

近期市場更不時錄得呎價新高的個案。以今年首4個月註冊登記計算,十大屋苑已知的買賣個案中,高近96%為獲利。據土地註冊處註冊登記中,美聯選取全港十個大型屋苑,於今年首4個月買賣個案中,追溯之前的成交並刪除部份特殊個案後的已知買賣個案合共約1,696宗,當中絕大部份為獲利個案,高達95.9%,約1,626宗。

太古城美孚新村悉數獲利

若以十大屋苑計算,今年首4個月個案中,太古城美孚新村為悉數獲利的屋苑。另沙田第一城荃灣中心康怡花園新都城海怡半島黃埔花園獲利亦超過9成半。至於獲利幅度相對較少的是麗港城嘉湖山莊,其中嘉湖山莊更為十大屋苑中唯一不足9成獲利的屋苑,但仍達89%。無疑嘉湖山莊現時樓價與97年高位仍差一截,加上該屋苑蝕讓個案主要於97年高峰期間購入所致。

預期多個大型新盤即將推出,發展商定價與二手的溢價將會收窄。加上市場不少盤源在近數月被市場吸納後,二手放盤量已見減少,業主叫價心態轉趨進取,導致二手買賣成交減慢。在缺乏成交支持下,二手呎價升勢料進一步… (觀看全文)