專題報告 > 整體空置率回落 惟個別地區不跌反升 (28/04/2012)

4月初差餉物業估價署公布「香港物業報告2012」初步統計數字,指出2011年私樓空置率約4.3%,較2010年約4.7%有所回落;而最重要的是,過去一年全港私樓單位總存量持續上升的同時,空置量反而減少約3,600個至去年47,900多個(見圖一),正好反映市民對置業自住存有需求。日前差餉物業估價署進一步發布「香港物業報告2012」一書,報告詳載2011年本港物業市場統計數字,當中亦詳細指出各區私樓空置率資料,對市場帶來參考價值。

報告指出,去年港島九龍新界3區空置率相若,其中九龍區以4.5%稍稍為三區最高,而新界港島區則分別為4.4%及4.1%。不過,若以全港18區劃分,各區空置率會有較大的差別,個別更不跌反升。去年私樓空置率最高的3個地區中,離島區以8.6%最高,而其次為沙田及西貢區,則分別有8%及6.7%(見圖二)。各區私樓空置率主要反映每區單位的入住情況,惟去年空置率高企的地區,或多或少與年內該區部份已落成但仍未能入住的單位較多存有一定的關係。

去年約3,800個空置單位未能入住

所謂落成單位一般指已獲發入伙紙的項目,不過此批項目並非可即時居住,而需待獲發滿意紙或轉讓同意書才能正式入住。事實上,每年均有部份項目於年內已落成,但並未能趕及於年內入住,而今年政府公布此類被歸類為空置單位的數目約有3,800個。而筆者估計部份項目正正是位處去年空置率較高的地區如沙田及西貢。當然,此類單位部份已於早前以樓花形式出售,相信當該批業主陸續收樓後,此批單位自可剔除「空置」行列。

反觀,去年私樓空置率最低三區分別為葵青大埔深水土步,當中葵青大埔兩區同為1.5%,而深水土步則1.9%(見圖二)。三區共同之處是去年區內均… (觀看全文)

專題報告 > 二手住宅成交量高位回落 料本月橫行發展 (21/04/2012)

樓市自農曆年後回暖,反映2月份二手市況的3月份土地註冊處二手住宅註冊個案急升至約萬宗;然而,在多項調控樓市政策如額外印花稅、收緊按揭成數等均沒有任何改動的情況下,成交量是難以長時間維持高企水平。再者,業主見市況轉旺,議價空間收窄,而買家追價審慎,成交明顯放緩。估計3月份二手成交量(以4月份註冊個案反映)將回落至約6,000至7,000宗水平。至於本月方面,相信跌勢會有所收窄,成交量將呈橫行發展,料5月份註冊量將反映出來(見圖一)。

無疑本月上半月二手交投跌勢持續,綜合美聯分行資料,踏入第二季的4月首半月,十大屋苑成交量合共錄得約234宗,較3月上半月錄得約342宗回落約3成;相信一定程度上與本月初適逢復活節長假期,有業主及準買家外遊度假有關,影響買賣進度。再者,自2月份樓市回暖後,藍籌屋苑率先受惠,過去兩個多月此類物業的盤源不少已被市場消化,業主叫價強硬,令部份準買家轉投二線屋苑,更突顯十大屋苑交投跌幅相對較大。

雖然本月上半月十大屋苑成交量未及上月同期,但短短15日內促成的買賣宗數相比起1月份全月合計的186宗已超出逾25%,可見目前市況較樓市低迷期間明顯為佳。值得注意的是,若以35屋苑每周成交量計算,近期二手市場交投下跌的幅度未有進一步惡化。據資料顯示,35屋苑每周交投自2月中高位回落後,至3月下旬才告喘定,而過去兩星期宗數已止跌回穩,上周按周回升約8%(見圖二)。

料第二季平均每月二手住宅登記約6,000宗

二手市場漸見回穩,料下半月市況有機會將持續改善,相信本月二手交投跌勢將會收窄,而反映4月份二手市況的5月份土地註冊處二手住宅註冊個案亦… (觀看全文)

專題報告 > 用家及長線投資者主導樓市 首季住宅摸貨註冊量及比率同創紀錄新低 (14/04/2012)

首季樓市回暖,二手交投顯著反彈,整體二手住宅註冊量按季大升51%,連跌5季後止跌回升;然而,當中反映短線炒賣的住宅確認人個案(俗稱摸貨)的登記數字卻拾級而下,首季住宅摸貨註冊宗數僅得15宗,按季大減53%,宗數創自96年有紀錄以來最少。可見在額外印花稅(SSD)下,短炒情況大大減少,即使過去一季樓市轉旺下,其走勢甚至與大市背馳(見圖一)。

SSD令短線炒家大幅減少

SSD於2010年11月推出,其後住宅摸貨註冊量明顯減少。按季度計算,2010年第三季該措施未推出前曾錄得715宗摸貨登記,及後此類個案持續下跌,至去年第三季更跌至一季只有「雙位數」的水平。至上季已連跌6個季度,並僅錄得15宗登記至紀錄新低(見圖一)。由此可見,SSD威力強勁,目前措施的力度已令短線炒家大幅減少。

摸貨比率跌至極低水平

回顧近兩年,政府多次出招影響下,二手住宅註冊量於2010年第三季後呈跌勢,惟SSD影響令摸貨個案跌勢較急,造就住宅摸貨註冊量佔大市的比重下滑。今年首季二手住宅市場交投與摸貨個案更出現一升一跌的背馳情況,導致首季比率… (觀看全文)

專題報告 > 置業需求強勁 私樓空置率回落 對樓價起支持作用 (07/04/2012)

差餉物業估價署公布「香港物業報告2012」初步統計數字,指出私樓空置率由2010年4.7%回落至去年4.3%,重返2009年的水平,亦是近十多年的低位,反映市場對物業存有實質需求。事實上,去年入住量按年急升約42%至11,400伙,創四年新高,正好反映置業需求強勁,並成為空置率回落的原因之一。隨著空置率下跌,有助增強樓價向上動力,對樓價起支持作用(見圖一)。

料未來落成量上升 惟相信要待2014年後才浮現

另一方面,該報告亦指出私樓落成量資料,去年急跌3成至9,450個。根據運輸及房屋局每季公布施工量資料,假設施工項目於4年後落成的話(將每年施工量順延至4年後),走勢與落成量相似。因早年施工量偏低,導致近年落成量不多,因此今年落成數字下跌實屬預期之內(見圖二)。

至於今明兩年落成量,差餉物業估價署則預期將分別上升至11,890伙及14,930伙。無疑隨著政府近年積極推地,2010年及2011年施工數字分別達至13,400伙及10,300伙,而未來施工量將會進一步上升,勢令落成量亦會跟隨增加;不過,項目興建到落成需時,估計近年施工的項目未必能趕及於今明兩年竣工。

由於早年施工量一度低企,更曾經連續兩年僅8,000多伙的低水平(見圖二),因此美聯估計2012及13年兩年落成量未必出現如政府估計的顯著回升,相信情況於… (觀看全文)

專題報告 > 樓價連跌8個月後回穩 2月份按月微升1.1% (10/03/2012)

回顧2月份樓市,二手住宅市場氣氛顯著回暖,打破過去數月疲弱的市況。隨著2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的政策,加上股市向好,令過去半年有多所積聚的購買力一下子釋放出來,二手交投大幅回升,以十大屋苑為例,2月份成交量按月錄得倍數上升(見圖一)。

市區屋苑升幅較新界區更急勁

日前差餉物業估價署公布最新1月份樓價資料,數字按月仍然下跌約1%左右,比起去年中高位累積下跌約5.3%。1月份樓市淡靜,樓價亦持續下滑;惟2月份市況氣氛明顯回暖,二手交投大幅回升,多個大型屋苑成交量按月急增,成交破百宗屋苑再現,而樓價跌勢亦告終止。

根據美聯樓價走勢圖」顯示,樓價自去年5月份高位後持續回落,至今年1月份已連跌8個月,而上月終見回穩,2月份平均每呎樓價報約5,636元,按月微增約1.1%(見圖)。

剛性需求 樓市有支持

樓價於2月回升主要的原因,相信因2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的措施,加上有銀行調低新造按揭利率,樓市氣氛轉旺,而積存多個月的… (觀看全文)

專題報告 > 2月份二手樓市暢旺 十大屋苑成交量倍數回升 (03/03/2012)

回顧2月份樓市,二手住宅市場氣氛顯著回暖,打破過去數月疲弱的市況。隨著2月初公布的財政預算案未有進一步推出打壓樓市的政策,加上股市向好,令過去半年有多所積聚的購買力一下子釋放出來,二手交投大幅回升,以十大屋苑為例,2月份成交量按月錄得倍數上升(見圖一)。

市區屋苑升幅較新界區更急勁

綜合美聯分行資料,2月份十大屋苑成交量合共錄得782宗,比起1月份186宗急增3.2倍。若將十個屋苑按市區及新界區劃分,不難發現2月份市區屋苑交投升幅較大,以市區7個屋苑計算,2月合共有483宗成交,按月急升約3.7倍,而新界3屋苑有299宗買賣,則升約2.6倍(見圖一)。

十大屋苑均錄倍數上升,其中升幅最大的是海怡半島及… (觀看全文)

專題報告 > 過去廿年全港自置居所家庭數目大增 目前6成自置居所家庭無需供樓 (25/02/2012)

政府統計處日前發表2011年人口普查簡要報告,指出2011年全港共有約236.8萬個家庭,當中約123.3萬個家庭擁有自置居所物業,數目較十年前104.2萬個多約19萬,比起二十年前約67.3萬更大幅增加約56萬。隨著自置居所家庭數目急增,過去廿年間其佔全港家庭數目的比率亦由42.6%升至52.1%的水平,即超過一半的香港家庭擁有自己的物業(見圖一) 。

若將123.3萬個自置居所的家庭以「有按揭」及「沒有按揭」劃分,當中約74.1萬(即約60.1%)家庭已無需供樓,數字比起十年前只有50.5萬個不需要供樓的家庭大幅上升約46.7%;至於仍需要供樓的家庭則於過去十年間減少約8.4%至2011年的49.2萬戶,數目僅佔… (觀看全文)