樓市前瞻 > 樓價跌2成 政府才撤招? (24/05/2013)

雙倍印花稅實施已達3個月,連同去年10月下旬推出的買家印花稅及加強版額外印花稅,樓市成交急挫,雖然近期的二手市況有回暖的跡象,35個大型屋苑的二手成交量連續15星期低於百宗水平後,上星期終於重上百宗,但與年初1月中旬逾170宗仍有一段距離,更遑論與高峰期的500多宗水平相比,可見現時的二手物業交投量仍處於一個不正常的低水平。樓市降溫是不爭的事實,而樓市長期仍維持於這個膠著的狀態亦是一個不健康的市場。

毫無疑問,政府推出多項招數的目的是要樓市降溫,相信樓價調整亦是考慮之一。正因政府何時撤招並沒有一個時間表,而市場上亦有言論指出樓價要調整2成才算合理。筆者嘗試以供樓負擔比率的角度分析樓市的情況。

最新4月份以建築面積計算的二手住宅平均呎價約7,200元,以一個建築面積500呎的單位,20年樓按還款以及最新平均按揭利率約2.7厘計算,每月供樓支出佔居於私人物業的家庭入息中位數約45%,與去年同期相比增加約7至8個百分點。假若樓價從現水平下調2成,即二手平均呎價回落至約5,760元,以同一個面積的單位、按息及還款年期計算,負擔比率將下調至約36%,回到去年初水平。至於36%的負擔比率是否達到政府期望樓價回調的幅度,又是否足夠令政府撤招或調整部份的辣招,實在不得而知! 但有一點要注意的是,若成交長期維持在一個比正常水平低的情況,有機會令到本港經濟活動減慢。

另外,除樓價回軟之外,租金亦… (觀看全文)

樓市前瞻 > 中小型物業料續主導市場 (16/05/2013)

一手住宅物業銷售條例》於4月底實施後,推盤步伐明顯放緩,而成交更寥寥可數。今年首4個月一手私樓物業註冊量約3,750多宗,與去年同期約3,740多宗相若,表面上看來影響不大。惟以成交金額相比,今年新盤成交金額明顯較去年減少。今年首4個月的一手私樓註冊金額只有約306億元,與去年同期約441億大幅下跌約3成。與去年同期相比,一手宗數相若的同時,金額卻顯著回落,歸根究底,主因是今年推售的新盤多屬中小型物業,並預計此類物業主導的情況,於年內仍會持續。

事實上,今年首4個月平均每宗一手私樓註冊金額只是 815 萬元,比起去年同期平均約1,180萬元少約3成,若與2011年同期平均近1,200萬相比,差距更大。

繼政府不斷出招的情況下,對不同類型的物業亦有不同的影響,銀碼較大的物業所受到影響最為明顯。在這情況下發展商亦改變推盤策略,集中推售中小型單位為主。結果是較細銀碼如500萬元或以下一手私樓註冊宗數由去年首4個月的585宗,大幅上升至今年同期的1,782宗,升幅超過2倍;反觀,由於外來需求減少及雙倍印花稅令今年首4個月逾2,000萬元的一手豪宅物業交投較去年同期大幅下降約73%。

自《一手住宅物業銷售條例》實施後,近期新盤推盤步伐放慢;然而,由於首4個月的一手註冊金額只有300多億元,僅及去年全年1,322億的23%,預計發展商在今年餘下的日子要急起直追才能達到去年的註冊金額。更甚的是由於細單位涉及… (觀看全文)

樓市前瞻 > 五一黃金周本港物業交投維持低水平 (10/05/2013)

剛過去的五一黃金周並未為本港物業市場帶來驚喜,無論新盤抑或二手住宅市場成交未見突出,當中二手市場成交仍維持低水平。以全港35個大型屋苑計算,二手交投已連續14星期處於不足百宗水平,即使上星期適逢五一黃金周,但亦只有50多宗成交。今年內地客來港購入物業的情況與以往黃金周比較大相徑庭。事實上,不單物業交投維持低水平,內地客來港消費的模式亦有所改變,從以往的高檔消費轉為較平民化的消費。

縱使內地客來港購買物業並不是推高樓價的主因,但內地客在本港住宅物業市場成交始終有著一定的比重,而該比重與成交量亦或多或少存有關聯。事實上,近年本港樓市交投呈跌勢,而內地客佔本港住宅物業市場的比重亦有所減少。

以近三年的首季為例,2011年首季二手住宅註冊量高達27,300多宗,按已知買家姓名個案作計算,估計當時內地客佔比重亦高達7.2%。就算去年首季二手住宅註冊量大幅下降至16,100多宗,估計內地客的比重仍佔約6.8%。至於今年的情況則強差人意,二手交投受到政府連環推出一系列措施的影響,今年首季的二手註冊量進一步下降至只有13,700多宗,跌至十年同期最少,而平均每月不足4,600宗,連帶內地人於二手市場置業的比重亦大幅下降至估計的約3.4%。

內地客減少來港置業,或多或少是受到政府一連串壓抑需求的措施有關,其中對非香港永久性居民所徵收的買家印花稅(BSD)影響最為明顯。措施實施至今已達半年,在需繳付樓價15%的買家印花稅… (觀看全文)

樓市前瞻 > 4月二手住宅註冊量跌至紀錄新低 料5月反彈回升 (03/05/2013)

踏入5月份,回顧4月樓市市況,二手交投表現明顯較3月份好轉,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋苑於4月首28日成交量計算,該批屋苑暫錄約229宗成交,較3月份約150多宗大升約5成。按此推算,估計有望擺脫4月(反映3月市況)二手住宅註冊量僅2,464宗的紀錄低位,料5月份(反映4月市況)註冊量或會重上約3,500宗水平。

不過,因3月份成交宗數已跌至新低水平,在基數偏低之下,導致4月交投「飆升」。再者,翻查紀錄,過去十七年(96年至2012年)中,平均每月二手住宅註冊量最少的03年亦有3,844宗,因此即使5月二手住宅註冊宗數有望重上約3,500宗,但仍屬極偏低水平。

未來供應料續增

至於供應方面,政府近年頻密地推出住宅地皮,希望能將未來供應大幅增加,但早前運輸及房屋局公布最新一季「私人住宅一手市場供應統計數字」,今年首季施工量與落成量同創新低,前者跌至約1,100伙,按季下跌約56%至五季最少,而後者只有200伙,按季急挫95%,更為該報告發表以來最少。兩組數字同屬新低,難免予人未來供應短缺的錯覺。但與此同時,另一組數字 – 已批出未動工的「熟地」則升至約… (觀看全文)

樓市前瞻 > 樓市仍受負利率影響 低按揭成數減泡沫風險 (26/04/2013)

國際貨幣基金組織(IMF)再度評論香港樓市的最新發展,指出住宅樓價的升勢最近已有所放緩,並認同金管局的一系列收緊按揭措施,以確保香港金融體系的穩定。樓市近期確已進入調整期。3月份無論量價均有見回調的情況。整體物業買賣合約登記從去年11月的11,581宗,降至今年3月的6,841宗,預期4月的註冊量會進一步下降至4,500宗以下,物業交投下跌趨勢明顯。

香港經濟基本面仍然良好,失業率低企,市場資金充裕,低息環境以及物業需求強勁的前提下出現量價齊跌的情況,顯然與政府此前的連番辣招直接相關,亦反映出政府辣招已開始奏效。樓價走勢很大程度是受供求、經濟及利率影響,而IMF特別指出目前香港樓市所面對的風險就是高企的實質負利率。現時香港通脹遠較利率為高,實質負利率約4厘,情況較新加坡… (觀看全文)

樓市前瞻 > 3「D」辣招籠罩樓市 打擊不同類型置業需求 (19/04/2013)

在辣招不斷推出及銀行調高新造按揭息率的陰霾下,樓市成交一直維持低位。香港物業市場一般以四大類型買家支持,一是首次置業人士,即行內所講的上車客。二是換樓客,跟就是長線及短線投資者,而香港作為一個自由貿易港,外來買家無論是投資抑或自住亦是重要的一環;然而,近期樓市的淡靜亦不單是住宅物業、就連非住宅物業如工廈、商舖及寫字樓的成交亦隨著辣招推出後一蹶不振。估計4月的整體物業註冊量甚至有機會跌穿4,500宗,屆時將為96年以來第三次低於此水平的月份。歸根究底,是政府推出3D(SSD、BSD及DSD),即特別印花稅、買家印花稅及雙倍印花稅的影響。

先說SSD,SSD是針對市場內的短線投機買賣。事實上,自2010年11月推出SSD後,反映短炒的所謂確認人成交已見大幅減少。本年首季此類個案只錄得5宗註冊登記,佔二手註冊量只有0.04%,反映短炒投機活動近乎絕跡。

除此之外,其後推出的加強版SSD以及DSD對中長線的投資者就有更大影響。現時若已持有物業而又打算購入單位作長線投資的收租客需要繳付雙倍印花稅,此舉無疑增加投資成本,加上如3年內因市況出現變化而要沽樓套現的話,還另外需要繳付SSD,難怪現時的中長線投資者… (觀看全文)

樓市前瞻 > 私樓樓價調整 資助出售房屋銷售氣氛亦受影響 (15/04/2013)

政府推出雙倍印花稅新辣招後已1個多月,無論是二手成交及樓價均出現調整。先說二手交投,過去的10個星期,35個大型屋苑每星期的成交均不足100宗。與去年10月下旬推出辣招後只有6個星期不足百宗成交相比,今次的影響更為明顯。與此同時,樓價亦開始見調整,亦是2011年下半年樓價出現調整後再次下跌。根據美聯樓價走勢圖」,按實用面積計算,今年3月全港平均樓價按月微跌0.8%至9,045元。

樓市低迷,業主也不得不改變之前的強硬立場,事實上,二手業主近期普遍叫價回軟,而實際的成交價亦較市價有所折讓。3月份市場上頻頻錄得減價成交個案,部份物業更是低市價成交,而個別成交個案價格跌幅約為3%至5%。隨著私人市場的樓價開始調整,連帶一般以用家為主的資助出售房屋市場成交亦見放緩,更甚的是早前甚受關注的房協資助出售房屋項目綠悠雅苑於上周推出,首六日近乎一半合資格的申請者缺席的情況,反映就算是用家為主的資助出售房屋市場亦因市況放緩而受到影響。

對於一些首次置業的人士,房協資助出售房屋綠悠雅苑… (觀看全文)